Як взяти іпотеку українцям у Німеччині у 2025-2026 роках?

Інформація актуальна на 2025 - 2026 рік

---

У Німеччині іноземні громадяни можуть купувати житлову нерухомість, якщо вирішать зробити це. За німецьким законодавством це можуть робити не тільки громадяни інших країн Європейського Союзу, а отже, така опція відкрита і для українців. Якщо вивчити питання, скільки коштує квартира в Німеччині, то цілком імовірно, що її ціна буде досить високою, щоб було можливо відразу заплатити всю суму. 

Тому виникає природне запитання, чи можна взяти квартиру в кредит, оформити вигідну іпотеку, і як це можна зробити? Давайте розглянемо цю тему детальніше.    

Якщо цікава купівля житлової нерухомості з аукціонів Прозорро.Продажі, то ось посилання на цю тему.  

Чи можна оформляти житловий кредит, якщо ви вирішили купити квартиру в Німеччині

Кілька слів варто сказати про тему вигідності купівлі нерухомості в Німеччині. Місцеве населення лише в 40% випадків має власне житло, інші громадяни орендують його. Це означає, що на оренді власної нерухомості в цій країні можна заробляти, такий собі варіант інвестиції.

Це підтверджується і статистикою, адже близько третини ринку первинної нерухомості в Німеччині належить іноземним громадянам. А купити будинок у Німеччині, квартиру або ділянку землі під забудову можна з оформленням іпотечного кредиту. Також можуть надаватися кредити для переселенців, якщо ви належите до цієї категорії, і хочете придбати свої житлові метри.

Купити квартиру в іпотеку в Німеччині вигідно. Навіть якщо врахувати, що для іноземців виділяються менш вигідні умови кредитування, ніж для місцевих жителів, це однаково залишається хорошим варіантом. Так, українці можуть оформляти кредити в Німеччині під купівлю житла на термін від 5 до 20 років, з процентною річною ставкою від 3,5 до 5%. 

Однією з умов його надання є наявність первинної суми в розмірі близько 50% вартості житла. Хоча іпотека на вторинне житло надається в цій країні, але вигідніші умови можна отримати, якщо купують дорогу ліквідну нерухомість із первинного ринку. 

При цьому купівля житла має бути довгостроковою програмою для вас. Адже в разі бажання продати нерухомість протягом 10 років після придбання, вам доведеться заплатити податок у розмірі 25% її вартості. Також врахуйте, що придбання в цій країні нерухомості у власність не дає вам право на отримання посвідки на проживання або перспектив отримання громадянства.

Якщо ви хочете дізнатися, як орендувати й отримати дотацію на житло для біженців у Німеччині, ось вам корисна стаття на цю тему.

Що необхідно, щоб отримати кредит на житло 2025 - 2026 у Німеччині?

Уявімо, ви купили будинок у Німеччині, котедж або квартиру, і хочете оформити ваше нове житло в кредит, яким умовам необхідно задовольняти для його отримання:

• працевлаштування в німецькій компанії з терміном роботи не менше 3 місяців;
• заробітна плата не менше 3000 євро;
• посвідка на проживання, дозвіл на проживання в країні, (наявність громадянства);
• бути у віці від 21 до 65 років.

Величину доходу або розмір заробітної плати необхідно підтвердити документально в цій ситуації. При цьому має значення вік, якщо вам 50 років, то у вас менше шансів отримати іпотеку, ніж у тридцятирічного претендента. За німецькими нормами важливо, щоб ваші виплати за іпотекою не перевищували 35% сімейного бюджету. А якщо ви вперше оформляєте кредит у цій країні, то до вас пред'являтимуть суворіші вимоги. 

Детальніше про умови на 2025 - 2026 рік:

Параметр	Умови / Актуальна інформація
Початковий внесок	~50% від вартості нерухомості (в окремих випадках від 40%)
Процентна ставка (2025)	3,2% – 4,7% річних (фіксовані ставки до 10 років)
Термін іпотеки	5 – 25 років
Необхідний дохід	Мінімум 3000 € на місяць після сплати податків
Працевлаштування	Офіційна робота в Німеччині не менше 3 місяців
Вік позичальника	21 – 65 років (після 50 років — суворіші умови)
Максимальний розмір виплат	До 35% від щомісячного сімейного доходу
Податки при продажу до 10 років	Податок на приріст капіталу – 25% (якщо житло не використовувалося для власного проживання)

 

Особливості купівлі квартири в Німеччині, ось додаткова інформація по темі.

Як оформляється німецька іпотека для переселенців і жителів України?

Давайте тепер розглянемо, як оформити іпотеку в Німеччині для громадян України. Щоб отримати кредит на вигідних умовах, вам необхідно врахувати:

• якість житла, що купується - тут особливо цінують житло в сучасних будинках, у престижних місцях на кшталт центру міста, з можливістю простої здачі його в оренду;
• тип житла - таунхауси, міські квартири (Eigentumswohnung), котеджі, заміська нерухомість тощо;
• ціна нерухомості - залежить від регіону країни, населеного пункту або міста;
• з яким банком укладати договір - переберіть низку пропозицій кредитування в різних банках і зупиніться на найвигіднішому варіанті. Йдеться про немаленькі суми, тому краще заощадити гроші на цьому етапі на моменті пошуку хорошої іпотеки.

Якщо ви готові до угоди і вибрали німецький банк, який найбільше вам підходить, то зупинимося на питанні підготовки документів. Для оформлення кредиту вам знадобляться:

• паспорт громадянина і закордонний паспорт, а також їхні копії;
• заповнена анкета Selbstauskunft і виписка з банку про наявність у вас необхідної суми стартового внеску;
• довідка про доходи, включно з випискою з місця роботи про суму вашої заробітної плати;
• довідка Schufa (ваша особиста кредитна та фінансова історія);
• декларація про доходи (податкова декларація);
• детальний опис об'єкта нерухомості, який ви купуєте;
• оціночна вартість житла. 

Після надання пакета документів, банк вам видасть або не видасть дозвіл на отримання у нього іпотечного кредиту. Якщо у вас усе гаразд із документами, то з великою ймовірністю вам не відмовлять.

Укладення іпотечного договору

Головний критерій для банківської структури щодо видачі вам іпотечного кредиту є ваша спроможність погасити його впродовж усього терміну його дії. Тому банк вас оцінюватиме, на це може піти чимало часу, аж до 2-х тижнів. Якщо ви отримуєте ствердне рішення й укладаєте договір, то він повинен мати такі пункти:

• сума кредитних коштів і процентна ставка за ними;
• умови погашення із сумами та графіком платежів;
• порядок виплати - часові рамки для платежів;
• штрафи за порушення умов - тут важливо вивчити пункт про можливі штрафи за прострочені платежі, а також умови, що виникають при достроковому погашенні;
• умови страхування об'єкта нерухомості;
• умови розірвання договору або закінчення терміну його дії за фактом виплати.

Після підписання вами кредитного договору, ви відкриваєте рахунок у цьому банку і отримуєте необхідну суму за нерухомість.  

 

Які витрати вас очікують, якщо ви вирішили взяти кредит на квартиру в Німеччині?

Щоб порахувати, скільки вам доведеться заплатити, якщо ви купуєте житлову нерухомість у кредит у Німеччині, можна використовувати калькулятор іпотеки. Такі інструменти є в різних банках, з їхньою допомогою можна оцінити основні витрати. 

Крім цього у вас обов'язково будуть додаткові витрати, тут мається на увазі:

• визначення оціночної вартості нерухомості - 1-2 тисячі євро; 
• витрати на оформлення кредиту - близько 1% від загальної суми;
• аудит об'єкта нерухомості - до 1,5% від вартості житла;
• послуги агента з нерухомості, якщо він був - 4-6% від вартості;
• реєстраційні витрати - близько 1%;
• нотаріальні виплати - до 2%;
• податки на нерухомість - 3-6% (залежить від регіону, місця, міста).

При цьому саме погашення кредитної заборгованості згідно з порядком виплат, здійснюється двома сумами: саме тіло кредиту частинами, сума за відсотковою ставкою.