У вас є будинок або квартира в Україні, і ви здаєте їх в оренду, які податки вам необхідно сплачувати?

Якщо ви пропонуєте зняти квартиру в Україні орендарю, і ви отримуєте з нього гроші, вам потрібно сплатити податок. Він виникає не через перевірку, а через сам факт доходу, тому його сплата є обов’язком. Ця ситуація реальна для багатьох, хто виїхав від війни за кордон і проживає в Європі, при цьому пропонують зняти квартиру в Україні на тривалий строк орендарям усередині країни.

Для фізичної особи сьогодні це 23% податку від усієї суми оренди, і саме ця цифра найчастіше стає несподіванкою для українців. Багато власників живуть з відчуттям, що «поки тихо — значить, можна», особливо перебуваючи за кордоном. Але юридична реальність влаштована інакше: обов’язок виникає автоматично і не зникає з часом, нерухомість здається під зйом.

Ця стаття допоможе зрозуміти, у якій точці ви перебуваєте зараз, і які наслідки має кожен сценарій. На чому ґрунтується правило.

Оренда квартири в Україні, що важливо враховувати орендодавцю

Перш ніж говорити про цифри та ризики, важливо зрозуміти, кому взагалі варто читати цей матеріал. Він не розрахований на абстрактного власника, а на конкретні життєві ситуації, з якими стикаються люди сьогодні. Найчастіше це ті, хто пропонує зняти житло недорого або за комерційними цінами, як диктує ринок нерухомості.

У багатьох виникає відчуття, що вимоги з’явилися раптово або стали жорсткішими. Насправді йдеться не про нововведення, а про давно чинні правила, які просто довго ігнорувалися. А останнім часом можуть бути піддані більш ретельному контролю.

Ця стаття призначена для власників, які:

• пропонують зняти квартири або одне житло в Україні і отримують дохід;
• живуть за кордоном або планують довго там залишатися при цьому;
• здають житло без оформлення або «по знайомству»;
• вважають, що одна квартира — це не привід думати про податки;
• ніколи не подавали декларацію, тому що «ніхто не вимагав».

🚪 Ключовий момент, який важливо зафіксувати одразу – оподаткування, якщо є оренда квартир або будинку, це не нова кампанія і не тимчасовий захід. Дохід від здачі житла вже багато років вважається звичайним доходом фізичної особи. Він виникає автоматично в момент отримання грошей, незалежно від форми оренди та місця проживання власника. Саме тому фраза «я здаю неофіційно» юридично нічого не змінює.

На чому це ґрунтується і як це виглядає на практиці

Коли мова заходить про податки, багато хто очікує складних формулювань і перевантажених посилань на закони. Насправді базова логіка тут досить проста. Податковий кодекс України прямо визначає, які доходи підлягають оподаткуванню, і оренда нерухомості давно входить до цього списку. Проблема в тому, що власники рідко співвідносять суху норму з реальною життєвою ситуацією. Саме тут і виникає розрив між «як за законом» і «як роблять на практиці».

Якщо є оренда житла в Україні, то звести норми до суті можна так:

• 18% податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — базовий податок, встановлений для доходів громадян.
• 5% військовий збір — стягується з усіх видів доходів, включно з доходом від оренди.

🛏️ Що саме оподатковується? — Увесь дохід від надання житла в оренду — без вирахування витрат, (тому тим, кому вдалося зняти квартиру в Україні, буде краще, якщо самостійно сплачуватимуть комунальні послуги).

Підсумок: 23% від усієї суми орендного доходу.

На практиці це найчастіше виглядає так: власник отримує гроші регулярно, але ніде їх не відображає, навіть якщо здійснюється оренда житла недорого. З точки зору закону дохід уже отриманий, а отже податок вважається нарахованим. Відсутність договору не звільняє від обов’язків і не дає додаткового захисту. Більше того, у спірній ситуації саме договір зазвичай допомагає, а не шкодить.

Чому оренда автоматично вважається доходом і звідки береться цифра 23%

Коли власники чують про податки з оренди, найчастіше виникає відчуття, що йдеться про складні юридичні конструкції. На практиці логіка значно простіша і прямолінійніша. Держава не аналізує, наскільки «серйозним» здається дохід власнику квартири. Для системи важливий сам факт отримання грошей за користування майном. Саме тому оренда розглядається не як особливий випадок, а як звичайний дохід фізичної особи. Розуміння цієї логіки допомагає побачити, звідки береться підсумкове податкове навантаження і чому воно не залежить від формату оренди.

Податковий кодекс України прямо відносить дохід від оренди нерухомості до оподатковуваних:

1. Підстава ПДФО 18% — встановлений у Розділі IV ПКУ (ст. 167). Це базовий податок на доходи фізичних осіб.
2. Військовий збір 5% — закріплений у розділі XX «Перехідні положення» ПКУ і стягується з усіх видів доходів, включно з орендою.
3. Що саме оподатковується податком — дохід від надання майна в оренду включений до складу оподатковуваного доходу відповідно до п. 164.2.5 ст. 164 та п. 170.1 ст. 170 ПКУ.

🗝️ Це означає просту річ — уся сума оренди — це дохід, з якого держава очікує 23% податку, без урахування особистих відчуттів власника та формату домовленостей.

✍️ Коли сплачувати податок не потрібно – якщо ви надаєте житло друзям або волонтерським організаціям і не берете за це гроші. Орендарі проживають, сплачуючи лише комунальні послуги, тоді оподаткування на вас не поширюється!

Коли одна квартира, життя за кордоном і «нічого не робити» здаються безпечним варіантом

Майже всі власники, які здають житло в Україні, проходять через одні й ті самі міркування. Спочатку здається, що масштаб надто малий, щоб виникли серйозні наслідки. Потім з’являється впевненість, що проживання за кордоном знижує ризики. І в підсумку формується стратегія бездіяльності як найбільш зручна. Ці висновки виглядають логічно з побутової точки зору, але погано збігаються з податковою реальністю.

«У мене всього одна квартира — це ж не бізнес»

Це найпоширеніший самообман серед власників житла. Дійсно, здача однієї квартири не є підприємницькою діяльністю. Але для податкової системи це не принципово. У момент отримання орендної плати виникає дохід фізичної особи. Кількість квартир ролі не відіграє — працює сам факт доходу. Тому одна квартира оподатковується так само, як і будь-яка інша.

«Я за кордоном, Україна мене не бачить»

Проживання за кордоном створює відчуття дистанції та зниженого контролю. Часто це відчуття підтверджується роками тиші. Однак податкова логіка прив’язана до об’єкта нерухомості та факту отримання грошей, а не до місця проживання власника. За розповідями тих, хто живе за кордоном, проблеми виникають не одразу, а в конкретні моменти: під час великих фінансових операцій, банківських запитів або спроб врегулювати питання заднім числом. Саме тоді колишній спокій перестає бути аргументом.

«Простіше нічого не робити»

Це найпопулярніша стратегія — і найризикованіша в довгостроковій перспективі. Поки немає запитів, здається, що проблеми не існує. Але юридично обов’язок не зникає. З часом суми накопичуються, а можливість вирішити питання спокійно зменшується. У момент, коли ситуацію все ж доводиться закривати, вона майже завжди обходиться дорожче і складніше. При цьому аргумент «я не знав» не враховується, тому що обов’язок вважається відомим за замовчуванням.

Підсумок

Одна квартира, яка здається в оренду за гроші, проживання за кордоном і відсутність перевірок створюють відчуття безпеки, але не скасовують сам обов’язок. Податок з оренди виникає в момент отримання доходу, а не в момент уваги з боку держави. Стратегія бездіяльності — це не відсутність рішення, а вибір із відкладеними наслідками. І саме усвідомлення цього факту дозволяє власнику ухвалювати рішення усвідомлено, а не в авральному режимі пізніше.

Якщо врахувати, що можуть бути ініційовані перевірки як самі по собі, так і на підставі сторонніх факторів (скарги, претензії, що розглядаються в суді, правопорушення орендарів та інші ситуації), то податкова заборгованість може спливти з офіційних справ як наслідок.