У вас есть дом или квартира в Украине, и вы сдаете их в аренду, какие налоги вам необходимо платить?

Если вы предлагаете снимать квартиру в Украине арендатору, и вы получаете с него деньги, вам требует заплатить налог. Он возникает не из-за проверки, а из-за самого факта дохода, поэтому его уплата является обязательством. Эта ситуация реальна для многих, кто уехал от войны за границу и проживает в Европе, при этом предлагают снять квартиру в Украине на длительный срок арендодателям внутри страны.

Для физического лица сегодня это 23% налога от всей суммы аренды, и именно эта цифра чаще всего становится неожиданной для украинцев. Многие собственники живут с ощущением, что «пока тихо — значит, можно», особенно находясь за границей. Но юридическая реальность устроена иначе: обязательство возникает автоматически и не исчезает со временем, недвижимость сдается под съем.

Эта статья поможет понять, в какой точке вы находитесь сейчас, и какие последствия у каждого сценария. На чем основывается правило. 

Аренда квартиры в Украине, что важно учитывать арендодателю

Прежде чем говорить о цифрах и рисках, важно понять, кому вообще стоит читать этот материал. Он не рассчитан на абстрактного собственника, а на конкретные жизненные ситуации, с которыми сталкиваются люди сегодня. Чаще всего это те, кто предлагает снять жильё недорого или по коммерческим ценам, как диктует рынок недвижимости.

У многих возникает ощущение, что требования появились внезапно или стали строже. На самом деле речь идёт не о нововведениях, а о давно действующих правилах, которые просто долго игнорировались. А в последнее время могут быть подвергнуты более тщательному контролю. 

Эта статья предназначена для собственников, которые:

• предлагают снять квартиры или одно жилье в Украине и получают доход;
• живут за границей или планируют долго там оставаться при этом;
• сдают жильё без оформления или «по знакомству»;
• считают, что одна квартира — это не повод думать о налогах;
• никогда не подавали декларацию, потому что «никто не требовал».

🚪 Ключевой момент, который важно зафиксировать сразу – налогообложение, если есть аренда квартир или дома, это не новая кампания и не временная мера. Доход от сдачи жилья уже много лет считается обычным доходом физического лица. Он возникает автоматически в момент получения денег, независимо от формы аренды и места проживания собственника. Именно поэтому фраза «я сдаю неофициально» юридически ничего не меняет.

На чём это основано и как это выглядит на практике

Когда речь заходит о налогах, многие ожидают сложных формулировок и перегруженных ссылок на законы. На самом деле базовая логика здесь довольно простая. Налоговый кодекс Украины прямо определяет, какие доходы подлежат налогообложению, и аренда недвижимости давно входит в этот список. Проблема в том, что собственники редко соотносят сухую норму с реальной жизненной ситуацией. Именно здесь и возникает разрыв между «как по закону» и «как делают на практике».

Если есть аренда жилья в Украине, то свести нормы к сути можно так:

• 18% налог на доходы физических лиц (ПДФО) - базовый налог, установленный для доходов граждан.
• 5% военный сбор - взимается со всех видов доходов, включая доход от аренды.

🛏️ Что именно облагается? - Весь доход от предоставления жилья в аренду — без вычета расходов, (поэтому те, кому удалось снять квартиру в Украине будет лучше, если самостоятельно станут платить коммунальные услуги). 

Итог: 23% от всей суммы арендного дохода.

На практике это чаще всего выглядит так: собственник получает деньги регулярно, но нигде их не отражает, даже если осуществляется аренда жилья недорого. С точки зрения закона доход уже получен, а значит налог считается начисленным. Отсутствие договора не освобождает от обязательств и не даёт дополнительной защиты. Более того, в спорной ситуации именно договор обычно помогает, а не вредит.

Почему аренда автоматически считается доходом и откуда берётся цифра 23%

Когда собственники слышат про налоги с аренды, чаще всего возникает ощущение, что речь идёт о сложных юридических конструкциях. На практике логика значительно проще и прямолинейнее. Государство не анализирует, насколько «серьёзным» кажется доход владельцу квартиры. Для системы важен сам факт получения денег за пользование имуществом. Именно поэтому аренда рассматривается не как особый случай, а как обычный доход физического лица. Понимание этой логики помогает увидеть, откуда берётся итоговая налоговая нагрузка и почему она не зависит от формата аренды.

Налоговый кодекс Украины прямо относит доход от аренды недвижимости к налогооблагаемым:

1. Основание ПДФО 18% - установлен в Разделе IV ПКУ (ст. 167). Это базовый налог на доходы физических лиц.
2. Военный сбор 5% - закреплён в разделе XX «Переходные положения» ПКУ и взимается со всех видов доходов, включая аренду.
3. Что именно облагается налогом - доход от предоставления имущества в аренду включён в состав налогооблагаемого дохода согласно п. 164.2.5 ст. 164 и п. 170.1 ст. 170 ПКУ.

🗝️ Это означает простую вещь - вся сумма аренды — это доход, с которого государство ожидает 23% налога, без учёта личных ощущений собственника и формата договорённостей.

✍️ Когда платить налог не нужно – если вы предоставляете жилье друзьям или волонтерским организациям и не берете за это деньги. Арендаторы живут уплачивая только коммунальные услуги, тогда налогообложение на вас не распространяется! 

Когда одна квартира, жизнь за границей и «ничего не делать» кажутся безопасным вариантом

Почти все собственники, которые сдают жильё в Украине, проходят через одни и те же рассуждения. Сначала кажется, что масштаб слишком маленький, чтобы возникали серьёзные последствия. Затем появляется уверенность, что проживание за границей снижает риски. И в итоге формируется стратегия бездействия как наиболее удобная. Эти выводы выглядят логично с бытовой точки зрения, но плохо совпадают с налоговой реальностью.

«У меня всего одна квартира — это же не бизнес»

Это самый распространённый самообман среди владельцев жилья. Действительно, сдача одной квартиры не является предпринимательской деятельностью. Но для налоговой системы это не принципиально. В момент получения арендной платы возникает доход физического лица. Количество квартир роли не играет — работает сам факт дохода. Поэтому одна квартира облагается налогом так же, как и любая другая.

«Я за границей, Украина меня не видит»

Проживание за границей создаёт ощущение дистанции и сниженного контроля. Часто это ощущение подтверждается годами тишины. Однако налоговая логика привязана к объекту недвижимости и факту получения денег, а не к месту проживания собственника. По рассказам живущих за границей, проблемы возникают не сразу, а в конкретные моменты: при крупных финансовых операциях, банковских запросах или попытках урегулировать вопрос задним числом. Именно тогда прежнее спокойствие перестаёт быть аргументом.

«Проще ничего не делать»

Это самая популярная стратегия — и самая рискованная в долгую. Пока нет запросов, кажется, что проблемы не существует. Но юридически обязательство не исчезает. Со временем суммы накапливаются, а возможность решить вопрос спокойно уменьшается. В момент, когда ситуацию всё же приходится закрывать, она почти всегда обходится дороже и сложнее. При этом аргумент «я не знал» не учитывается, потому что обязанность считается известной по умолчанию.

Итог

Одна квартира, которая сдается в аренду за деньги, проживание за границей и отсутствие проверок создают ощущение безопасности, но не отменяют саму обязанность. Налог по аренде возникает в момент получения дохода, а не в момент внимания со стороны государства. Стратегия бездействия — это не отсутствие решения, а выбор с отложенными последствиями. И именно осознание этого факта позволяет собственнику принимать решения осознанно, а не в авральном режиме позже.

Если учесть, что могут быть инициированы проверки как сами по себе, так и на основании сторонних факторов (жалобы, претензии, рассматриваемые в суде, правонарушения арендаторов и другие ситуации), то налоговая задолженность может всплыть из официальных дел как следствие.