Как взять ипотеку украинцам в Германии в 2025-2026 годах?

Информация актуальна на 2025 - 2026 год

---

В Германии иностранные граждане могут приобретать жилую недвижимость, если решат сделать это. По немецкому законодательству это могут делать не только граждане других стран Европейского Союза, а значит такая опция открыта и для украинцев. Если изучить вопрос, сколько стоит квартира в Германии, то вполне вероятно ее цена будет достаточно высокой, чтобы было возможно сразу заплатить всю сумму. 

Поэтому возникает естественный вопрос, можно ли взять квартиру в кредит, оформить выгодную ипотеку, и как это можно сделать? Давайте рассмотрим данную тему подробней.  

Можно ли оформлять жилищный кредит, если вы решили купить квартиру в Германии

Несколько слов стоит сказать о теме выгодности покупки недвижимости в Германии. Местное население лишь в 40% случаев имеет собственное жилье, остальные граждане арендуют его. Это означает, что на аренде собственной недвижимости в этой стране можно зарабатывать, такой себе вариант инвестиции.

Это подтверждается и статистикой, ведь около трети рынка первичной недвижимости в Германии принадлежит иностранным гражданам. А купить дом в Германии, квартиру или участок земли под застройку можно с оформлением ипотечного кредита. Также могут предоставляться кредиты для переселенцев, если вы относитесь к этой категории, и хотите приобрести свои жилые метры.

🏩 Совет! Купить квартиру в ипотеку в Германии выгодно. Даже если учесть, что для иностранцев выделяются менее выгодные условия кредитования, чем для местных жителей, это все равно остается хорошим вариантом. Так украинцы могут оформлять кредиты в Германии под покупку жилья на срок от 5 до 20 лет, с процентной годовой ставкой от 3,5 до 5%. 

Одним из условий его предоставления является наличие первичной суммы в размере около 50% стоимости жилья. Хотя ипотека на вторичное жилье предоставляется в этой стране, но более выгодные условия можно получить, если покупается дорогостоящая ликвидная недвижимость с первичного рынка. 

📌 Важно! При этом покупка жилья должна быть долгосрочной программой для вас. Ведь в случае желания продать недвижимость в течение 10 лет после приобретения, вам придется заплатить налог в размере 25% его стоимости. Также учтите, что приобретение в этой стране недвижимости в собственность не дает вам право на получение вида на жительство или перспектив получения гражданства.

Если вы хотите узнать, как арендовать и получить дотацию на жилье для беженцев в Германии, вот вам полезная статья по теме.

Что необходимо, чтобы получить кредит на жилье 2025 – 2026 в Германии?

Представим, вы купили дом в Германии, коттедж или квартиру, и хотите оформить ваше новое жилье в кредит, каким условиям необходимо удовлетворять для его получения. 

Вот базовые требования:

• трудоустройство в немецкой компании со сроком работы не менее 3 месяцев;
• заработная плата не менее 3000 евро;
• вид на жительство, разрешение на проживание в стране, (наличие гражданства);
• быть в возрасте от 21 до 65 лет.

🏥 Совет! Величину дохода или размер заработной платы необходимо подтвердить документально в этой ситуации. При этом имеет значение возраст, если вам 50 лет, то у вас меньше шансов получить ипотеку, чем у тридцатилетнего соискателя. По немецким нормам важно, чтобы ваши выплаты по ипотеке не превышали 35% семейного бюджета. А если вы впервые оформляете кредит в этой стране, то к вам будут предъявлять более строгие требования. 

Подробней об условиях на 2025 - 2026 год:

Параметр	Условия / Актуальная информация
Первоначальный взнос	~50% от стоимости недвижимости (в отдельных случаях от 40%)
Процентная ставка (2025)	3,2% – 4,7% годовых (фиксированные ставки до 10 лет)
Срок ипотеки	5 – 25 лет
Необходимый доход	Минимум 3000 € в месяц после вычета налогов
Трудоустройство	Официальная работа в Германии не менее 3 месяцев
Возраст заемщика	21 – 65 лет (после 50 лет – более строгие условия)
Максимальный размер выплат	До 35% от ежемесячного семейного дохода
Налоги при продаже до 10 лет	Налог на прирост капитала – 25% (если жильё не использовалось для личного проживания)

 

Как оформляется немецкая ипотека для переселенцев и жителей Украины?

Давайте теперь рассмотрим, как оформить ипотеку в Германии для граждан Украины.

Чтобы получить кредит на выгодных условиях, вам необходимо учесть:

• качество приобретаемого жилья – здесь особенно котируется жилье в современных домах, в престижных местах типа центра города, с возможностью простой сдачи его в аренду;
• тип жилья – таунхаусы, городские квартиры (Eigentumswohnung), коттеджи, загородная недвижимость и т.д.;
• цена недвижимости – зависит от региона страны, населенного пункта или города;
• с каким банком заключать договор – переберите ряд предложений кредитования в различных банках и остановитесь на самом выгодном варианте. Речь идет о немаленьких суммах, поэтому лучше сэкономить деньги на этом этапе на моменте поиска хорошей ипотеки.

🔑 Далее! Если вы готовы к сделке и выбрали немецкий банк, который наиболее вам подходит, то остановимся на вопросе подготовки документов.

Для оформления кредита вам понадобятся:

• паспорт гражданина и загранпаспорт, а также их копии;
• заполненная анкета Selbstauskunft и выписка из банка о наличии у вас необходимой суммы стартового взноса;
• справка о доходах, включая выписку с места работы о сумме вашей заработной платы;
• справка Schufa (ваша личная кредитная и финансовая история);
• декларация о доходах (налоговая декларация);
• детальное описание объекта недвижимости, который вы приобретаете;
• оценочная стоимость жилья. 

После предоставления пакета документов, банк вам выдаст или не выдаст разрешение на получение у него ипотечного кредита. Если у вас все в порядке с документами, то с большой вероятностью вам не откажут.

Заключение ипотечного договора

Главный критерий для банковской структуры о выдаче вам ипотечного кредита является ваша способность погасить его на протяжении всего срока его действия. Поэтому банк будет вас оценивать, на это может уйти немало времени, вплоть до 2-х недель.

Если вы получаете утвердительное решение и заключаете договор, то он должен иметь такие пункты:

• сумма кредитных средств и процентная ставка по ним;
• условия погашения с суммами и графиком платежей;
• порядок выплаты – временные рамки для платежей;
• штрафы за нарушение условий – здесь важно изучить пункт о возможных штрафах за просроченные платежи, а также условия, возникающие при досрочном погашении;
• условия страхования объекта недвижимости;
• условия расторжения договора или окончания срока его действия по факту выплаты.

📝 В итоге! После подписания вами кредитного договора, вы открываете счет в этом банке и получаете необходимую сумму за недвижимость.  

 

Какие расходы вас ожидают, если вы решили взять кредит на квартиру в Германии?

Чтобы посчитать, сколько вам придется заплатить, если вы приобретаете жилую недвижимость в кредит в Германии, можно использовать калькулятор ипотеки. Такие инструменты есть в разных банках, с их помощью можно оценить основные расходы. 

Кроме этого у вас обязательно будут дополнительные расходы, здесь имеется ввиду:

• определение оценочной стоимости недвижимости – 1-2 тысячи евро; 
• расходы на оформление кредита – около 1% от общей суммы;
• аудит объекта недвижимости – до 1,5% от стоимости жилья;
• услуги агента по недвижимости, если он был – 4-6% от стоимости;
• регистрационные расходы – около 1%;
• нотариальные выплаты – до 2%;
• налоги на недвижимость – 3-6% (зависит от региона, места, города).

При этом само погашение кредитной задолженности согласно порядка выплат, осуществляется двумя суммами: само тело кредита частями, сумма по процентной ставке.