Особливості купівлі квартири в Німеччині для українців
Інформація є актуальною на серпень 2025 року
Якщо українські громадяни мають можливість і хочуть купити будинок у Німеччині, квартиру чи іншу нерухомість, чи можуть вони це зробити? Коротка відповідь на це запитання - можуть, але тут є свої особливості. Давайте детальніше розкриємо цю тему, вкажемо на те, як саме обирають і оформляють житлову нерухомість у цій країні, скільки коштує квартира в Німеччині, які є додаткові витрати.
Розглянемо питання про те, які потрібні документи від покупця, продавця і ріелторської компанії, що надає посередницькі послуги.
Чи можна українським громадянам купити квартиру в Німеччині?
Спочатку з приводу того, чи можна купувати нерухомість у Німеччині іноземцям, зокрема й тим, чиї країни не входять до зони Європейського Союзу. За законодавством цієї країни іноземні громадяни можуть купувати нерухомість, це поширюється і на українців. Також тут можна взяти іпотечний кредит, однак для цього слід мати роботу в німецькій компанії, і пропрацювати в ній не менше 3 місяців. Зарплата при цьому має бути не менше 3 тисяч євро на місяць.
📋 Важливо! Варто також вказати на те, що наявність квартири в Німеччині або іншої житлової нерухомості у власності не дає право на отримання посвідки на проживання в цій країні, так само, як і отримання в перспективі громадянства.
Як купити житло в Німеччині для наших громадян?
Якщо ви хочете купити квартиру в Німеччині недорого, або вас цікавить купівля будинку, ділянки землі під будівництво чи інша нерухомість, то порядок дій щодо її придбання буде такий:
- пошук житла в цій країні;
- надсилання пропозиції про придбання;
- юридична перевірка житла, на цьому етапі можна цю процедуру провести за допомогою агента з нерухомості;
- при виборі потрібного варіанту, складання договору про купівлю;
- оплата вартості, а також оплата всіх обов'язкових податкових та інших відрахувань, які є в німецькому законодавстві;
- реєстрація придбання в земельному кадастрі на ваше ім'я.
Пошук цікавої для вас житлової нерухомості в цій країні можна здійснити на одному із сайтів, присвячених цій темі. Якщо ви готові укласти угоду, то вам слід перевірити документи, які вам у підсумку передасть колишній власник.
У цьому випадку це такий перелік:
- дозвіл на будівництво і креслення будинку;
- картка з муніципалітету;
- реєстрація в земельній книзі, також перевіряються обов'язкові платежі за землю;
- сертифікат на підключення та енергоспоживання;
- інформація про проведений ремонт і обслуговування;
- список комунальних та інших витрат.
Окремо варто розглянути ціни на нерухомість у Німеччині в розрізі містами (землями), інформація актуальна для серпня 2025 року, і за умови, що ви хочете купити однокімнатну квартиру:
| Місто | Центр міста (€/м²) | Передмістя міста (€/м²) | Мінімальна ціна (€/м²) |
|---|---|---|---|
| Мюнхен | 8476 | 7000 | 5000 |
| Берлін | 5451 | 4300 | 3200 |
| Гамбург | 5560 | 5000 | 3500 |
| Франкфурт | 6116 | 5000 | 3700 |
| Штутгарт | 4527 | 4000 | 3000 |
| Лейпциг | 3000 | 1900 | 1500 |
| Хемніц | 1544 | 1300 | 1100 |
| Дюссельдорф | 4583 | 4100 | 2800 |
| Ерфурт | 2000 | 1600 | 1200 |
| Дортмунд | 2431 | 2000 | 1500 |
Просто так українські громадяни не можуть придбати житло, доведеться доводити, що необхідні у вас кошти є, а також те, що вони отримані вами законним шляхом.
Для цього вам доведеться надати:
- декларацію про доходи, виписку з пенсійного фонду, довідку про зарплату;
- документ про особисте страхування;
- кредитну історію.
За наявності всіх документів і відсутності проблем у нерухомості, що купується, можна укладати угоду. Однак варто врахувати, що вам доведеться сплатити необхідні податки та інші відрахування, про це детальніше.
Які є додаткові витрати за німецьким законодавством?
Варто зазначити, що на квартири в Німеччині ціна, зазначена в договорі купівлі-продажу, не єдина стаття витрат. Вам доведеться сплатити податки, які варіюватимуться залежно від федеральної землі, де ви купуєте нерухомість. Також необхідно буде оплатити послуги ріелтора (маклера з нерухомості), нотаріуса, за оформлення документів на власність.
Загальна сума додаткових платежів у цій ситуації варіюватиметься в розмірі від 9 до 15% від вартості житла.
А самі додаткові витрати розподіляться таким чином:
- послуги маклера з нерухомості від 4 до 7%;
- податок на нерухомість - 3-6% (залежить від регіону);
- реєстраційний внесок близько 1%;
- нотаріальні послуги 2%.
Також сюди можна додати оплату послуг юриста, якщо ви до них вдастеся, а також послуги перекладача, це все плюс ще близько 1 тисячі євро.
Особливості вибору ріелтора
Кілька слів варто сказати з приводу вибору ріелтора й агентства з нерухомості в Німеччині. Його послуги платні, але це допоможе вам вирішити всі юридичні питання під час купівлі житла, оцінити коректність оформлення документів колишнього власника і відсутність обтяжень у нерухомості. Допоможе з вирішенням фінансових питань, таких як відкриття рахунку в банку або отримання депозиту.
Важливо під час вибору агента і компанії рієлтора перевірити і їхню законність. Щоб займатися посередницькою діяльністю у сфері нерухомості, у цій країні необхідно отримати спеціальний дозвіл від влади. Буде добре, якщо ваш агент входить до Verband Deutscher Makler (Асоціації маклерів), і відповідні документи ви маєте право попросити, щоб вам їх надали.
Будь-який агент з нерухомості, і це не тільки в Німеччині, працює в інтересах або покупця, або продавця. Вам слід переконатися, що ваш агент працює у ваших інтересах. Для цього знадобиться укладення відповідного договору, а оплата послуг рієлтора і виплата ПДВ буде на вас, у такому разі. Однак ви уникнете потенційних проблем під час купівлі нерухомості, знатимете про заборгованості та обтяження житла, якщо вони є.
Після купівлі житлової нерухомості рекомендуємо вам вивчити правила проживання в тій місцевості та країні загалом, які діють. Це стосується вигулу собак, кого з домашніх тварин можна заводити, як викидати сміття та інші вимоги. Сюди ж можна віднести питання обов'язковості та своєчасності оплати комунальних послуг.