Які можуть бути причини виселення орендаря з квартири в Німеччині?

Німеччина відома своєю системою захисту прав орендарів, де оренда житла регулюється суворо законами, що дає змогу забезпечити стабільність на ринку нерухомості та справедливі умови для обох сторін - як для орендаря, так і для орендодавця. Якщо ви вирішили знімати квартиру в Німеччині, то на вас поширюватимуться ці правила також.

Однак навіть у таких умовах існують ситуації, коли орендодавець може вимагати виселення орендаря. У цій статті ми детально розглянемо основні причини, через які може бути ініційоване виселення, а також вимоги і терміни попередження, передбачені законодавством Німеччини. Якщо ви зняли квартиру або іншу житлову нерухомість у цій країні, то вам необхідно знати цю інформацію.

Для наших співвітчизників у цій країні буде цікава й інша інформація про особливості проживання, а саме: як винайняти квартиру в Німеччині, сайти, поради, рекомендації щодо укладення договору оренди. Також варто детальніше розглянути статтю - про особливості та важливість страхування цивільної відповідальності, тема добре розкрита за посиланням. 

З якої причини може бути припинена оренда квартир у Німеччині?  

Оренда житла в Німеччині регулюється на рівні законодавства, також і умовами відповідного договору, який ви укладаєте з власником. У цьому договорі є пункт про термін, на який орендар винайняв квартиру, будинок чи іншу нерухомість. Також такий документ захищає ваші права і права власника. У ньому може бути прописаний штраф за порушення строків оренди, проте є ситуації, коли припинити дію його умов є необхідністю. Що це за ситуації?

Коли винаймання житла може бути достроково припинене, ситуації:

• обопільна згода сторін;
• порушення умов договору однією зі сторін;
• особливі обставини в орендаря;
• особливі обставини у власника житла;
• форс-мажор, незалежний від обох сторін.

Правові норми відносин орендаря та орендодавця регулюються Цивільним кодексом Німеччини (BGB, §543, 573, 573a, 573d). Незалежно від типу нерухомості і того, яка здійснюється оренда квартири, Німеччина регулює правову сторону процесу. Якщо є суперечки, то вони вирішуються в судовому порядку, якщо сторони не дійшли компромісу. 

Давайте детальніше зупинимося саме на тому питанні, яке стосується дострокового або навіть екстреного виселення орендаря. Коли таке можливе?

Порушення умов договору оренди 

Якщо ви приїхали в цю країну для довгострокового проживання, чи то тимчасовий захист (параграф 24), чи то будь-яка віза, чи то ВНЖ, вам доведеться орендувати житло. Звичайно, найкращим варіантом було б купити квартиру в Німеччині недорого, але ціни на нерухомість навіть бюджетну тут дуже високі, вони не під силу часто і самим німцям. Будинки в Німеччині коштують ще більше. 

Залишається оренда, і давайте вкажемо причини, через які вас можуть виселити, а орендодавець наполягатиме на припиненні дії договору:

1. Несвоєчасна або пропущена оплата орендної плати - одне з найочевидніших порушень. У цій країні орендарі зобов'язані платити оренду відповідно до умов договору. Якщо орендар не оплачує оренду протягом тривалого часу, це може стати підставою для виселення. Орендодавець повинен надати попередження і достатньо часу для виправлення ситуації, перш ніж подати позов до суду. Важливо, що тривала затримка платежів (кілька місяців поспіль) може призвести до юридичних наслідків.
2. Незаконна суборенда без дозволу орендодавця є серйозним порушенням. У Німеччині суборенда житла (здача частини квартири або всього житла іншій особі) без згоди власника квартири може призвести до розірвання договору оренди. Навіть якщо орендодавець був не обізнаний про таке рішення орендаря, це може стати підставою для розірвання договору та виселення.
3. Незаконні зміни та ремонт без узгодження - будь-які зміни у квартирі, як-от ремонт, встановлення додаткового обладнання або перепланування, мають бути узгоджені з орендодавцем. Проведення робіт без узгодження з власником може призвести до юридичних наслідків і навіть до виселення. Наприклад, встановлення нових дверей, вікон або зміна структури квартири без дозволу орендодавця порушує договір і може стати причиною розірвання.
4. Проживання з тваринами без дозволу - у більшості випадків орендодавець має право заборонити проживання з тваринами в орендованій квартирі, якщо це не було передбачено умовами договору. Навіть якщо тварина не завдає незручності, орендодавець може вимагати її усунення. Порушення цього положення також може призвести до розірвання договору оренди та виселення.
5. Перенаселення квартири - якщо кількість мешканців у квартирі перевищує дозволену в договорі оренди, це може призвести до виселення. Наприклад, якщо в однокімнатній квартирі проживає більше двох осіб або якщо орендар вирішує поселити ще кількох людей без повідомлення орендодавця, це порушує умови договору і може стати підставою для розірвання.
6. Регулярні порушення громадського порядку, як-от шум після 22:00 або порушення інших суспільних норм (наприклад, паління в заборонених місцях або інші антисоціальні дії), можуть також призвести до виселення. Орендодавець має право діяти, якщо поведінка орендаря заважає сусідам або порушує правила гуртожитку.

Ці умови передбачають винесення одностороннього рішення про виселення. Слід розуміти, що для вас це всього лише оренда, житло в Німеччині має власників, і тільки вони мають право ним розпоряджатися, а також вказувати на важливі умови проживання.

Природні та комерційні причини виселення

Якщо договір оренди має термін дії, який спливає, і він не був продовжений, орендар зобов'язаний звільнити квартиру. У такому разі виселення відбувається у встановлений термін. Важливо пам'ятати, що в Німеччині більшість договорів оренди мають тривалий термін і можуть бути як безстроковими, так і строковими. У разі строку дії договору виселення відбувається наприкінці цього строку, якщо не було досягнуто згоди про його продовження. Це можна назвати природними причинами. Якщо ви хочете залишитися за фактом наближення закінчення дії договору, то вкажіть на своє бажання власнику заздалегідь, можливо, він захоче піти вам назустріч і не міняти умов, але може і висунути нові або вказати на зміни.

Хоча підвищення орендної плати саме по собі не є підставою для виселення, у деяких випадках економічні причини можуть вплинути на рішення орендодавця. Наприклад, якщо орендодавець вирішує збільшити орендну плату на значну суму. Орендовані квартири в Німеччині, ціни збільшують, що може призвести і до змін в існуючій уже угоді. Усе це робить продовження оренди неприйнятним для орендаря, це може бути підставою для розірвання договору за бажанням однієї зі сторін.

Також у деяких випадках орендодавець може вирішити продати нерухомість, що призведе до виселення орендарів. У такому разі орендар може залишитися у квартирі до завершення терміну оренди, але в разі зміни власника, йому може бути запропоновано звільнити житло. Хоча можливе і зворотне, укладення договору з новим власником на тих самих умовах.

Особисте використання житла власником

Орендувати квартири в Німеччині можна тільки в тому разі, якщо їхні власники здають їх в оренду. Але в ситуації, коли орендоване вже житло потрібне самому власникові, то це може послужити причиною виселення, хоча необов'язково екстреного. 

Коли з особистих причин власник може захотіти виселити орендаря:

• розширення сім'ї - якщо орендодавець очікує появи нових членів сім'ї, і квартира стає недостатньою за розміром, він може вимагати повернути житло;
• переїзд ближче до місця роботи - якщо орендодавець вирішить, що йому необхідне житло ближче до місця роботи для зручності, це також може стати причиною розірвання договору;
• поліпшенням умов життя через хворобу - якщо орендодавець або його близькі родичі страждають на захворювання, що вимагають інших умов проживання, наприклад, у більш підходящій квартирі або з доступом до медичних установ, це також може бути підставою для виселення орендаря.

У будь-якому разі причина має бути аргументованою та обґрунтованою, це не просто бажання власника, а скоріше потреба в розірванні договору. Однак така причина цілком реально може розглядатися на рівні наявних правил у країні. 

Терміни попередження про виселення, і як захистити свої права

У Німеччині існує чітка система повідомлень, яка залежить від терміну проживання орендаря у квартирі:

• якщо орендар проживає менше 5 років у квартирі, термін попередження про виселення становить 3 місяці;
• якщо прожито від 5 до 8 років, термін збільшується до 6 місяців;
• коли орендар проживає у квартирі понад 8 років, то строк повідомлення становить 9 місяців.

Ці строки є обов'язковими і мають бути дотримані орендодавцем. Якщо їх не дотримуються, орендар має право оскаржити виселення в суді. Виняток становлять пункти порушення умов договору, хоча і в цьому випадку може справа дійти до судового розгляду. 

Як захистити свої права? Якщо ви отримуєте повідомлення про виселення, завжди вимагайте від орендодавця чітких і законних підстав для виселення. Важливо також переконатися, що всі умови договору та строки повідомлень дотримано відповідно до закону. У разі сумнівів рекомендується проконсультуватися з юристом, щоб упевнитися в правомірності дій орендодавця.

Якщо дії власника житла мають незаконний характер, то ви маєте право вказати йому на це, а за необхідності звернутися до судової інстанції після консультацій з адвокатом.