Какие могут быть причины выселения арендатора из квартиры в Германии?

Германия известна своей системой защиты прав арендаторов, где аренда жилья регулируется строго законами, что позволяет обеспечить стабильность на рынке недвижимости и справедливые условия для обеих сторон — как для арендатора, так и для арендодателя. Если вы решили снимать квартиру в Германии, то на вас будут распространяться эти правила также.

Однако даже в таких условиях существуют ситуации, когда арендодатель может потребовать выселения арендатора. В этой статье мы подробно рассмотрим основные причины, по которым может быть инициировано выселение, а также требования и сроки предупреждения, предусмотренные законодательством Германии. Если вы сняли квартиру или другую жилую недвижимость в этой стране, то вам необходимо знать данную информацию.

Для наших соотечественников в этой стране будет интересна и другая информация об особенностях проживания, а именно: как снять квартиру в Германии, сайты, советы, рекомендации по заключению договора аренды. Также стоит подробней рассмотреть статью – об особенностях и важности страхования гражданской ответственности, тема хорошо раскрыта по ссылке. 

По какой причине может быть прекращена аренда квартир в Германии?  

Аренда жилья в Германии регулируется на уровне законодательства, также и условиями соответствующего договора, который вы заключаете с владельцем. В этом договоре есть пункт о сроке, на который арендатор снял квартиру, дом или другую недвижимость. Также такой документ защищает ваши права и права владельца. В нем может быть прописан штраф за нарушение сроков аренды, однако есть ситуации, когда прекратить действие его условий является необходимостью. Что это за ситуации?

Когда съем жилья может быть досрочно прекращен, ситуации:

• обоюдное согласие сторон;
• нарушение условий договора одной из сторон;
• особые обстоятельства у арендатора;
• особые обстоятельства у владельца жилья;
• форс-мажор, независящий от обеих сторон.

Правовые нормы отношений арендатора и арендодателя регулируются Гражданским кодексом Германии (BGB, §543, 573, 573a, 573d). Независимо от типа недвижимости и того, какая осуществляется аренда квартиры, Германия регулирует правовую сторону процесса. Если есть споры, то они решаются в судебном порядке, если стороны не пришли к компромиссу. 

Давайте подробней остановимся именно на том вопросе, который касается досрочного или даже экстренного выселения арендатора. Когда такое возможно?

Нарушение условий договора аренды 

Если вы приехали в эту страну для долгосрочного проживания, будь это временная защита (параграф 24), какая-либо виза или ВНЖ, вам придется арендовать жилье. Конечно, лучшим вариантом было бы купить квартиру в Германии недорого, но цены на недвижимость даже бюджетную здесь очень высокие, они не под силу часто и самим немцам. Дома в Германии стоят еще больше. 

Остается аренда, и давайте укажем причины, по которым вас могут выселить, а арендодатель будет настаивать на прекращении действия договора:

1. Несвоевременная или пропущенная оплата арендной платы - одно из самых очевидных нарушений. В данной стране арендаторы обязаны платить аренду в соответствии с условиями договора. Если арендатор не оплачивает аренду в течение длительного времени, это может стать основанием для выселения. Арендодатель должен предоставить предупреждение и достаточно времени для исправления ситуации, прежде чем подать иск в суд. Важно, что длительная задержка платежей (несколько месяцев подряд) может привести к юридическим последствиям.
2. Незаконная субаренда без разрешения арендодателя является серьезным нарушением. В Германии субаренда жилья (сдача части квартиры или всего жилья другому лицу) без согласия владельца квартиры может привести к расторжению договора аренды. Даже если арендодатель был не осведомлен о таком решении арендатора, это может стать основанием для расторжения договора и выселения.
3. Незаконные изменения и ремонт без согласования - любые изменения в квартире, такие как ремонт, установка дополнительного оборудования или перепланировка, должны быть согласованы с арендодателем. Проведение работ без согласования с владельцем может привести к юридическим последствиям и даже к выселению. Например, установка новых дверей, окон или изменение структуры квартиры без разрешения арендодателя нарушает договор и может стать причиной расторжения.
4. Проживание с животными без разрешения - в большинстве случаев арендодатель имеет право запретить проживание с животными в арендуемой квартире, если это не было предусмотрено условиями договора. Даже если животное не причиняет неудобства, арендодатель может требовать его устранения. Нарушение этого положения также может привести к расторжению договора аренды и выселению.
5. Перенаселение квартиры - если количество жильцов в квартире превышает разрешенное в договоре аренды, это может привести к выселению. Например, если в однокомнатной квартире проживает более двух человек или если арендатор решает поселить еще несколько человек без уведомления арендодателя, это нарушает условия договора и может стать основанием для расторжения.
6. Регулярные нарушения общественного порядка, таких как шум после 22:00 или нарушение других общественных норм (например, курение в запрещенных местах или другие антисоциальные действия), могут также привести к выселению. Арендодатель имеет право действовать, если поведение арендатора мешает соседям или нарушает правила общежития.

Эти условия предполагают вынесение одностороннего решения о выселении. Следует понимать, что для вас это всего лишь аренда, жилье в Германии имеет владельцев, и только они вправе им распоряжаться, а также указывать на важные условия проживания.

Естественные и коммерческие причины выселения

Если договор аренды имеет срок действия, который истекает, и он не был продлен, арендатор обязан освободить квартиру. В таком случае выселение происходит в установленный срок. Важно помнить, что в Германии большинство договоров аренды имеют продолжительный срок и могут быть как бессрочными, так и сроковыми. В случае срока действия договора выселение происходит в конце этого срока, если не было достигнуто соглашение о его продлении. Это можно назвать естественными причинами. Если вы хотите остаться по факту приближения окончания действия договора, то укажите на свое желание владельцу заранее, возможно он захочет пойти вам на встречу и не менять условий, но может и выдвинуть новые или указать на изменения.

Хотя повышение арендной платы само по себе не является основанием для выселения, в некоторых случаях экономические причины могут повлиять на решение арендодателя. Например, если арендодатель решает увеличить арендную плату на значительную сумму. Арендованные квартиры в Германии, цены увеличивают, что может привести и к изменениям в существующем уже соглашении. Все это делает продолжение аренды неприемлемым для арендатора, это может быть основанием для расторжения договора по желанию одной из сторон.

Также в некоторых случаях арендодатель может решить продать недвижимость, что приведет к выселению арендаторов. В таком случае арендатор может остаться в квартире до завершения срока аренды, но при изменении владельца, ему может быть предложено освободить жилье. Хотя возможно и обратное, заключение договора с новым владельцем на тех же условиях.

Личное использование жилья владельцем

Снять квартиры в Германии можно только в том случае, если их владельцы сдают их в аренду. Но в ситуации, когда арендуемое уже жилье необходимо самому собственнику, то это может послужить причиной выселения, хотя необязательно экстренного. 

Когда по личным причинам владелец может захотеть выселить арендатора:

• расширение семьи — если арендодатель ожидает появления новых членов семьи, и квартира становится недостаточной по размеру, он может потребовать вернуть жилье;
• переезд ближе к месту работы — если арендодатель решит, что ему необходимо жилье поближе к месту работы для удобства, это также может стать причиной расторжения договора;
• улучшением условий жизни из-за болезни — если арендодатель или его близкие родственники страдают от заболеваний, требующих других условий проживания, например, в более подходящей квартире или с доступом к медицинским учреждениям, это также может быть основанием для выселения арендатора.

В любом случае причина должна быть аргументированной и обоснованной, это не просто желание владельца, а скорее потребность в расторжении договора. Однако такая причина вполне реально может рассматриваться на уровне существующих правил в стране. 

Сроки предупреждения о выселении, и как защитить свои права

В Германии существует четкая система уведомлений, которая зависит от срока проживания арендатора в квартире:

• если арендатор проживает менее 5 лет в квартире, срок предупреждения о выселении составляет 3 месяца;
• если прожито от 5 до 8 лет, срок увеличивается до 6 месяцев;
• когда арендатор проживает в квартире более 8 лет, то срок уведомления составляет 9 месяцев.

Эти сроки являются обязательными и должны быть соблюдены арендодателем. Если они не соблюдаются, арендатор имеет право оспорить выселение в суде. Исключение составляют пункты нарушения условий договора, хотя и в этом случае может дело дойти до судебного разбирательства. 

Как защитить свои права? Если вы получаете уведомление о выселении, всегда требуйте от арендодателя четких и законных оснований для выселения. Важно также убедиться, что все условия договора и сроки уведомлений соблюдены в соответствии с законом. В случае сомнений рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы удостовериться в правомерности действий арендодателя.

Если действия владельца жилья носят незаконный характер, то вы праве указать ему на это, а при необходимости обратиться в судебную инстанцию после консультаций с адвокатом.