Что делать, если заканчивается аренда жилья в Германии?

Практически все, кто из мигрантов живёт в Германии, снимают жильё годами, это касается и украинцев, включая беженцев из Украины. Это характерно и для местных жителей, ведь купить квартиру в Германии недорого здесь трудно, и само понятие низкой стоимости нужно рассматривать только в рамках ценообразования самой страны. 

И бывают ситуации, когда приходит момент и срок аренды подходит к концу, и тут у арендатора возникает множество вопросов. Что будет дальше? Можно ли продлить договор? Что делать, если хозяин квартиры не хочет продлевать аренду? А если придётся съезжать — как найти новое жильё и не остаться без крыши над головой?

Эта статья — практическое руководство, составленное на основе реального опыта, чтобы вы понимали, как действовать спокойно, грамотно и вовремя.

 

Аренда квартир в Германии, как ее продлить, если срок окончился

В Германии большинство договоров аренды (нем. Mietvertrag) заключается на неопределённый срок, и прекращение возможно только при официальном уведомлении. Однако бывают и временные контракты — например, на год или два. Когда срок такого договора подходит к концу, нужно заранее уточнить у арендодателя, готов ли он продлить аренду.

Если вы сняли квартиру, живете в ней какое-то время и она вам нравится, и хотите остаться — действовать нужно заранее, минимум за 2–3 месяца до окончания контракта. Аренда жилья в Германии регламентирована, и срок уведомления должен составлять до 3 месяцев до намеченной даты выезда. Но на практике продление вполне реальный вариант, если кто-то снял квартиру и нет нареканий с обеих сторон, то договор можно продлить автоматически или перезаключить.

Что делать, если хочется снимать квартиру в Германии и дальше:

• Проверьте свой Mietvertrag (договор аренды).

Найдите раздел с названием "Laufzeit" (срок действия). Если указана конкретная дата окончания — значит, договор срочный. Если срок не указан, то он бессрочный, и вам не нужно «продлевать» его — он продолжается автоматически, пока никто не уведомит о расторжении.

• Напишите арендодателю заранее.

Лучше всего — официально, по электронной почте или письмом. Пример письма: «Sehr geehrter Herr/Frau [Фамилия], срок нашего договора истекает [дата]. Я был бы рад продолжить аренду на тех же условиях. Сообщите, пожалуйста, планируете ли Вы продление».

Это покажет вашу ответственность и серьёзный настрой.

• Будьте готовы к пересмотру цены.

В Германии арендодатель имеет право повышать арендную плату (нем. Mieterhöhung), но только в пределах, установленных законом (обычно не более 20% за три года). Если хозяин квартиры предлагает продлить аренду, но с повышением — проверьте, соответствует ли повышение допустимым нормам.

Если снять жильё в Германии недорого, то раз в год собственник может пересматривать размер аренды, но он не должен превышать существенно первоначальную сумму, не более 5-10%.

• Упомяните свои плюсы как арендатора.

Немцы ценят стабильных жильцов. Напомните, что вы всегда платили вовремя, аккуратно обращались с квартирой, не было жалоб от соседей. Это может сыграть решающую роль в вопросе продления или переподписания договора на съем жилья.  

🏫 Резюме! Если всё сделано вовремя и корректно, у вас хорошие шансы остаться в квартире надолго. Арендодатели не любят искать новых жильцов: это бумажная волокита, проверка платежеспособности, риски.

Что делать, если арендодатель не продлевает аренду недвижимости?

Иногда хозяин квартиры всё же отказывает в продлении. Причины бывают разные: он хочет продать жильё, заселить родственников или просто использовать квартиру сам – это обоснованные причины расторжения договора. В Германии это называется Eigenbedarf — «необходимость для собственных нужд».

В таких случаях важно понять свои права. Закон в данной стране защищает арендатора, поэтому не всё решает арендодатель.

Пошаговые действия в ситуации, когда аренда квартир в Германии от собственника прекращается:

• Проверьте, правильно ли оформлено уведомление о расторжении.

По закону (§ 573 BGB) арендодатель должен отправить письменное уведомление за три месяца до даты выезда. Если вы живёте в квартире более 5 лет — срок уведомления увеличивается до 6 месяцев, а если более 8 лет — до 9 месяцев. 

• Попросите объяснить причину.

Без законного основания расторгнуть аренду нельзя. Причина должна быть указана в письме. Если её нет или она сомнительная, уведомление можно оспорить. Закон останется на вашей стороне. 

• Проконсультируйтесь с Mieterschutzbund (Союз защиты прав арендаторов).

Это общественная организация, которая защищает интересы жильцов. За небольшую годовую плату (около 60–80 евро) вы можете получить юридическую консультацию, проверку договора и даже помощь в суде, если потребуется. 

При понимании, что придется снимать: однокомнатная квартира, помещение, дома в Германии на нескольких арендаторов, жилье в общежитии или если вы готовы снять двухкомнатную квартиру и больше, лучше вступить в Mieterschutzbund. Это поможет вам в вопросах аренда квартиры, Германия и ее жители привыкли к регламентируемым правовым отношениям во многих вопросах, и такая организация может оказаться полезной.

• Не выезжайте, пока не убедитесь, что всё законно.

Если уведомление составлено с нарушениями (например, не соблюдён срок или причина не подтверждена), вы имеете право остаться в квартире, пока арендодатель не выполнит все требования закона.

📌 Вывод! Иногда арендодатели надеются, что арендаторы просто «уступят» и съедут без споров. Но в Германии система построена иначе: права арендатора защищены, и ими нужно пользоваться, если ваши интересы не соблюдены.

 

 

Какие есть варианты, если аренда квартиры в Германии все же окончилась?

Бывает, что договор всё-таки заканчивается, и переезда не избежать. Тогда важно не впадать в панику, а действовать планомерно. Немецкий рынок аренды перегружен, особенно в больших городах, но чем раньше начнёте искать — тем выше шансы найти что-то подходящее. 

Практические варианты решения, как снять квартиру в Германии:

• Поиск новой квартиры через онлайн-платформы.

Аренда - жилье в Германии на самых популярных сайтах — Immobilienscout24.de, Immonet.de, WG-Gesucht.de и другие порталы.

🏩 Совет! Создайте профиль, загрузите все документы заранее (справку о доходах, копию паспорта, подтверждение отсутствия долгов — Schufa-Auskunft, право на пребывание в стране, к примеру, параграф 24 и временная защита или виза). Так вы сможете быстрее откликаться на объявления.

• Рассмотрите временное жильё (Zwischenmiete).

Это поднаём квартиры на короткий срок, например, если хозяин уехал в отпуск или в командировку. Отличный вариант, если вы ещё ищете постоянное жилье. Съем такой квартиры в Германии цены имеет не всегда большие и выгоден, но это неудобно, если у вас много вещей, так вам придется делать два переезда, что очень тяжело! 

• Попробуйте найти комнату в WG (Wohngemeinschaft).

WG — это совместное проживание, где у каждого своя комната, а кухня и ванная общие. Часто жильцы сами ищут новых соседей, и попасть туда проще, чем в полноценную квартиру. 

🛏️ Вариант! Данный возможность снять квартиры в Германии – это лучший способ сэкономить, так как арендная плата делится на нескольких жильцов! 
Обратитесь к управляющей компании (Hausverwaltung).

Иногда у компании, обслуживающей дом, есть другие свободные квартиры в том же районе. Спросить никогда не лишне.

• Проверьте социальные программы.

В некоторых городах существуют муниципальные списки жилья для арендаторов с ограниченным доходом (так называемое Sozialwohnung). Для этого нужен специальный документ — Wohnberechtigungsschein (WBS), который можно получить в местной ратуше. Это не только аренда жилья в Германии недорого, но возможность получения дотаций за съем. Украинские беженцы знают хорошо данный инструмент! 

🏷️ Важно! Начинайте искать жильё хотя бы за два месяца до окончания аренды. В Германии просмотр квартир (Besichtigung) организуется заранее, и на одну квартиру может претендовать несколько десятков человек.

Как избежать подобных проблем в будущем

После того как всё утрясётся, стоит сделать выводы, чтобы больше не попадать в стрессовую ситуацию. В Германии всё решается документами и сроками, поэтому лучше действовать системно.

Рекомендации при аренде недвижимости в Германии:

1. Перед подписанием договора внимательно изучите все пункты - если есть фраза вроде „befristeter Mietvertrag“ — значит, срок ограничен. Если написано „unbefristet“ — договор бессрочный и не требует продления.
2. Сохраняйте всю переписку с арендодателем - даже обычные письма и e-mail могут стать доказательством вашей добросовестности.
3. Создайте напоминание о сроке договора - за полгода до окончания поставьте отметку в календаре — чтобы не забыть обсудить с хозяином будущее аренды. Такие заметки стоит делать и на другие сроки!
4. Вступите в Mieterschutzbund - это небольшие деньги, но они могут сэкономить вам сотни евро и массу нервов, если вдруг возникнет конфликт.
5. Не откладывайте поиск нового жилья - даже если кажется, что «ещё есть время», начинайте смотреть варианты заранее — хорошие квартиры разбирают быстро.

🌀 Вывод! Когда срок аренды подходит к концу, главное — не действовать спонтанно, а планировать шаги заранее. В Германии действует чёткая система, защищающая обе стороны, и, если понимать правила, проблем можно избежать. Продлить аренду можно, если действовать вовремя и корректно. Если же хозяин решит расторгнуть договор — закон даст вам время и инструменты, чтобы подготовиться к переезду.

Жизнь арендатора в Германии требует внимания к деталям, но за это вы получаете предсказуемость и справедливость — то, чего не хватает во многих других странах. Главное знать свои права и использовать их без страха.