Суборенда в Німеччині - як здавати житло законно і без штрафів

Багато орендарів, які зняли квартиру в Німеччині, зіткнувшись із фінансовими труднощами або необхідністю тимчасового від'їзду, замислюються про можливість здати її в суборенду. На перший погляд, це розумний спосіб заощадити або навіть заробити. Але німецьке житлове законодавство досить суворо регулює це питання. Щоб уникнути штрафів, виселення і проблем з податковою, важливо знати і дотримуватися ключових правил.

Давайте розглянемо це питання, якщо є оренда житла в Німеччині, що потрібно, щоб такі площі здати іншому орендарю?

---

У нас на сайті ви також можете дізнатися, як українцям, у кого є постійна робота в Німеччині, повернути до 1000 євро зі сплачених податків, детальний гайд на тему. Або ж - чи можна українцям у Німеччині навчатися безплатно у ВНЗ, детально на цю тему.

---

Чому питання суборенди таке важливе?

Можна винайняти квартири в Німеччині, але за законодавством права орендаря й орендодавця врівноважені законом. З одного боку, орендар захищений від довільного виселення, але з іншого - він зобов'язаний дотримуватися умов договору і положень цивільного кодексу (BGB). Саме в цьому правовому полі й регулюється суборенда.

Правове підґрунтя, якщо є оренда квартири, Німеччина вирішує структуровано із законного погляду. Перш за все, потрібно розуміти, що суборенда - це не право, а можливість, яка потребує згоди власника. Це закріплено в § 540 і § 553 Цивільного кодексу Німеччини (BGB).

Що говорить закон:

• § 540 BGB прямо забороняє здавати житло третім особам (навіть частково) без дозволу орендодавця - зняти квартиру в Німеччині без згоди власника буде порушенням Закону.
• § 553 BGB, зі свого боку, встановлює винятки, якщо в орендаря є поважна причина, він може вимагати згоди на суборенду.

Що вважається поважною причиною, за умови, що є оренда житла в Німеччині:

1. Фінансові труднощі (втрата роботи, зниження доходів).
2. Тимчасовий від'їзд (відрядження, навчання, догляд за родичами).
3. Поява другої людини у квартирі (партнер, родич).
4. Надмірна площа житла і бажання розділити оренду, наприклад, знімання будинку в Німеччині цілком.

Якщо орендар дотримується цих умов, орендодавець зобов'язаний дати згоду, за винятком випадків, коли у нього є вагомі причини для відмови (наприклад, перевантаження житла, поведінка суборендаря, порушення інтересів сусідів).

Як правильно винаймати квартиру в Німеччині в суборенду: покрокова інструкція

Щоб уникнути непорозумінь і порушень, процес суборенди має бути оформлений офіційно і документально. Нижче пропонуємо послідовність дій, якої варто дотримуватися:

• Крок 1. Зверніться до орендодавця з письмовим запитом. Обов'язково опишіть: причину суборенди, кому ви плануєте здавати (ПІБ, вік, рід діяльності), термін і умови проживання, яка буде оренда, житло в Німеччині на всю житлову площу або тільки кімнату, частину квартири.

Важливо: якщо ви хочете здавати житло повністю, шанси на відмову набагато вищі. Суборенда частини житла (кімнати) вважається більш допустимою практикою.

• Крок 2. Отримайте письмовий дозвіл. Не погоджуйтеся на усні домовленості. Письмове підтвердження убезпечить вас у разі конфлікту. Зберігайте його разом з основним договором оренди.
• Крок 3. Укладіть договір суборенди. Він має містити всі базові та важливі пункти, які передбачає оренда квартир у Німеччині, із зазначенням даних обох сторін, умов оплати (оренда, комунальні), прав та обов'язків сторін, терміну дії та порядку розірвання.

Додатково бажано вказати, що суборендар зобов'язується дотримуватися умов основного договору з власником житла.

• Крок 4. Забезпечте реєстрацію суборендаря. Згідно із законами Німеччини, кожен мешканець має бути зареєстрований за місцем проживання. Орендар повинен видати суборендарю спеціальну форму - Wohnungsgeberbestätigung. Без неї реєстрація неможлива.
• Крок 5. Декларуйте дохід. Якщо ви отримуєте прибуток від суборенди, його необхідно вказати в податковій декларації. Докладніше про це нижче.

Зрозуміло, купити квартиру в Німеччині недорого буде найкращим рішенням, а потім її вже здавати в оренду. Але квартири в Німеччині ціни мають високі, навіть у соціальному сегменті, хоча можна й оформити іпотеку на вигідних умовах, але цінник залишиться великим. 

Що буде, якщо здавати житло без дозволу?

Багато орендарів ігнорують правило отримання згоди від власника, сподіваючись, що "все обійдеться". Однак такі дії загрожують серйозними наслідками.
Уявімо, що хтось винайняв квартиру, які будуть можливі ризики, якщо здаватиме її повністю або частково без дозволу:

• миттєве розірвання договору (§ 543 BGB) - виселення без стандартного терміну попередження;
• штрафи та судові витрати, якщо орендодавець звернеться до суду;
• проблеми для суборендаря - він не зможе зареєструватися, а значить, зіштовхнеться з труднощами під час оформлення документів, віз, контрактів тощо;
• кримінальна відповідальність - у випадку несплати податків з отриманої виручки, тощо; кримінальне правопорушення - в разі несплати податків з отриманої суми.

Навіть якщо житло здається тільки тимчасово або "на пару місяців", відсутність дозволу робить це юридичним порушенням.

Скільки можна заробляти на суборенді та як платити податки?

Отриманий від суборенди дохід у Німеччині належить до категорії "доходи від здачі в оренду" і підлягає оподаткуванню, якщо перевищує певний поріг.

Основні положення податкового регулювання:

• Дохід до 520 євро на рік звільняється від податку, але його все одно бажано вказувати в декларації.
• Дохід вище 520 євро оподатковується як звичайний дохід (ставка залежить від загального доходу платника податків).

Якщо суборенда супроводжується послугами (прибирання, харчування), це може розцінюватися як підприємницька діяльність і потребуватиме подачі декларації у формі Anlage G. Однак можна відняти витрати, пов'язані із суборендою: комунальні платежі, страхування, ремонт, амортизацію меблів. Для подання податкової декларації (Einkommensteuererklärung) достатньо використовувати онлайн-сервіси або звернутися до податкового консультанта.

Часті помилки орендарів під час здачі в суборенду і поради досвідчених орендарів

Навіть за бажання все зробити правильно, багато хто робить типові помилки, які можуть спричинити неприємні наслідки. Звісно, приватна особа далека від досвіду роботи ріелтором, але все ж оформити суборенду цілком реально.

Чого слід уникати:

• здача без згоди орендодавця;
• відсутність письмового договору;
• усні обіцянки та домовленості;
• незареєстрований суборендар;
• несплата податків або приховування доходу.

Здача житла туристам через платформи (Airbnb тощо) у низці міст це повністю заборонено, врахуйте це.  

Насамкінець кілька корисних порад, заснованих на німецькій практиці, досвіді орендарів і думці фахівців у сфері житлового права: 

1. Отримуйте все письмово - від дозволу до договору та чеків. 
2. Оформляйте реєстрацію суборендаря вчасно - це допоможе уникнути підозр з боку орендодавця.
3. Не здавайте "всього на кілька місяців" без договору - це може стати приводом для розірвання вашої оренди.
4. Дотримуйтесь порядку і спокою в будинку - скарги від сусідів часто стають причиною відмови в продовженні оренди.

То чи варто здавати житло в суборенду в Німеччині?

Здача житла або кімнати в суборенду цілком законна і практична можливість, особливо у великих містах із високою вартістю оренди. Однак це вимагає акуратного підходу, дотримання всіх правил і оформлення документів. Якщо все зробити правильно - ви отримаєте додатковий дохід, допоможете іншій людині знайти житло і не порушите умови оренди.