Субаренда в Германии - как сдавать жилье законно и без штрафов

Многие арендаторы, кто сняли квартиру в Германии, столкнувшись с финансовыми трудностями или необходимостью временного отъезда, задумываются о возможности сдать ее в субаренду. На первый взгляд, это разумный способ сэкономить или даже заработать. Но немецкое жилищное законодательство довольно строго регулирует этот вопрос. Чтобы избежать штрафов, выселения и проблем с налоговой, важно знать и соблюдать ключевые правила.

Давайте рассмотрим этот вопрос, если есть аренда жилья в Германии, что нужно, чтобы такие площади сдать другому арендатору?

---

У нас на сайте вы также можете узнать, как украинцам, у кого есть постоянная работа в Германии, вернуть до 1000 евро из уплаченных налогов, подробный гайд на тему. Или же – можно ли украинцам в Германии учиться бесплатно в ВУЗе, подробно на данную тему.

---

Почему вопрос субаренды так важен?

Можно снять квартиры в Германии, но по законодательству права арендатора и арендодателя уравновешены законом. С одной стороны, арендатор защищён от произвольного выселения, но с другой - он обязан соблюдать условия договора и положения гражданского кодекса (BGB). Именно в этом правовом поле и регулируется субаренда.

Правовую основу, если есть аренда квартиры, Германия решает структурированно с законной точки зрения. Прежде всего, нужно понимать, что субаренда - это не право, а возможность, требующая согласия владельца. Это закреплено в § 540 и § 553 Гражданского кодекса Германии (BGB).

Что гласит закон:

• § 540 BGB прямо запрещает сдавать жильё третьим лицам (даже частично) без разрешения арендодателя - снять квартиру в Германии без согласия владельца будет нарушением Закона.
• § 553 BGB, в свою очередь, устанавливает исключения, если у арендатора есть уважительная причина, он может требовать согласия на субаренду.

Что считается уважительной причиной, при условии, что есть аренда жилья в Германии:

1. Финансовые трудности (потеря работы, снижение доходов).
2. Временный отъезд (командировка, учёба, уход за родственниками).
3. Появление второго человека в квартире (партнёр, родственник).
4. Чрезмерная площадь жилья и желание разделить аренду, например, съем дома в Германии целиком.

Если арендатор соблюдает эти условия, арендодатель обязан дать согласие, за исключением случаев, когда у него есть веские причины для отказа (например, перегрузка жилья, поведение субарендатора, нарушение интересов соседей).

Как правильно снимать квартиру в Германии в субаренду: пошаговая инструкция

Чтобы избежать недоразумений и нарушений, процесс субаренды должен быть оформлен официально и документально. Ниже предлагаем последовательность действий, которой стоит придерживаться:

• Шаг 1. Обратитесь к арендодателю с письменным запросом. Обязательно опишите: причину субаренды, кому вы планируете сдавать (ФИО, возраст, род деятельности), срок и условия проживания, какая будет аренда, жилье в Германии на всю жилую площадь или только комнату, часть квартиры.

Важно: если вы хотите сдавать жильё полностью, шансы на отказ гораздо выше. Субаренда части жилья (комнаты) считается более допустимой практикой.

• Шаг 2. Получите письменное разрешение. Не соглашайтесь на устные договорённости. Письменное подтверждение обезопасит вас в случае конфликта. Храните его вместе с основным договором аренды.
• Шаг 3. Заключите договор субаренды. Он должен содержать все базовые и важные пункты, которые предполагает аренда квартир в Германии, с указанием данные обеих сторон, условий оплаты (аренда, коммунальные), права и обязанности сторон, срок действия и порядок расторжения.

Дополнительно желательно указать, что субарендатор обязуется соблюдать условия основного договора с владельцем жилья.

• Шаг 4. Обеспечьте регистрацию субарендатора. Согласно законам Германии, каждый житель должен быть зарегистрирован по месту проживания. Арендатор должен выдать субарендатору специальную форму - Wohnungsgeberbestätigung. Без неё регистрация невозможна.
• Шаг 5. Декларируйте доход. Если вы получаете прибыль от субаренды, её необходимо указать в налоговой декларации. Подробнее об этом ниже.

Разумеется, купить квартиру в Германии недорого будет лучшим решением, а затем ее уже сдавать в аренду. Но квартиры в Германии цены имеют высокие, даже в социальном сегменте, хотя можно и оформить ипотеку на выгодных условиях, но ценник останется большим. 

Что будет, если сдавать жильё без разрешения?

Многие арендаторы игнорируют правило получения согласия от владельца, надеясь, что "всё обойдётся". Однако такие действия чреваты серьёзными последствиями.

Представим, что кто-то снял квартиру, какие будут возможные риски, если будет сдавать ее полностью или частично без разрешения:

• мгновенное расторжение договора (§ 543 BGB) - выселение без стандартного срока предупреждения;
• штрафы и судебные издержки, если арендодатель обратится в суд;
• проблемы для субарендатора - он не сможет зарегистрироваться, а значит, столкнётся с трудностями при оформлении документов, виз, контрактов и т.п.;
• уголовная ответственность - в случае неуплаты налогов с полученной прибыли.

Даже если жильё сдается только временно или "на пару месяцев", отсутствие разрешения делает это юридическим нарушением.

Сколько можно зарабатывать на субаренде и как платить налоги?

Полученный от субаренды доход в Германии относится к категории "доходы от сдачи в аренду" и подлежит налогообложению, если превышает определённый порог.

Основные положения налогового регулирования:

• Доход до 520 евро в год освобождается от налога, но его всё равно желательно указывать в декларации.
• Доход выше 520 евро облагается налогом как обычный доход (ставка зависит от общего дохода налогоплательщика).

Если субаренда сопровождается услугами (уборка, питание), это может расцениваться как предпринимательская деятельность и потребует подачи декларации в форме Anlage G. Однако можно вычесть расходы, связанные с субарендой: коммунальные платежи, страхование, ремонт, амортизацию мебели. Для подачи налоговой декларации (Einkommensteuererklärung) достаточно использовать онлайн-сервисы или обратиться к налоговому консультанту.

Частые ошибки арендаторов при сдаче в субаренду и советы опытных арендаторов

Даже при желании всё сделать правильно, многие совершают типичные ошибки, которые могут повлечь неприятные последствия. Естественно частное лицо далеко от опыта работы риелтором, но все же оформить субаренду вполне реально.

Что следует избегать:

• сдача без согласия арендодателя;
• отсутствие письменного договора;
• устные обещания и договорённости;
• незарегистрированный субарендатор;
• неуплата налогов или сокрытие дохода.

Сдача жилья туристам через платформы (Airbnb и т.п.) в ряде городов это полностью запрещено, учтите это.  

В заключение несколько полезных советов, основанных на немецкой практике, опыте арендаторов и мнении специалистов в сфере жилищного права: 

1. Получайте всё в письменном виде - от разрешения до договора и чеков. 
2. Оформляйте регистрацию субарендатора вовремя - это поможет избежать подозрений со стороны арендодателя.
3. Не сдавайте "всего на пару месяцев" без договора - это может стать поводом для расторжения вашей аренды.
4. Соблюдайте порядок и спокойствие в доме - жалобы от соседей часто становятся причиной отказа в продлении аренды.

Так стоит ли сдавать жилье в субаренду в Германии?

Сдача жилья или комнаты в субаренду вполне законная и практичная возможность, особенно в больших городах с высокой стоимостью аренды. Однако это требует аккуратного подхода, соблюдения всех правил и оформления документов. Если всё сделать правильно - вы получите дополнительный доход, поможете другому человеку найти жилье и не нарушите условия аренды.