Як обманюють під час купівлі квартири, нерухомості? Афери та ризики на ринку нерухомості

Фантазія професійних ошуканців невичерпна, вони знають усі нюанси при купівлі будинку, і проводять різні афери з нерухомістю: використовуються підставні особи, підкуповуються нотаріуси, складаються спеціальні договори на користь аферистів… Шахраї заради угоди можуть змінити номери квартир на поверсі, назву вулиці та будинку. Способи обману постійно вдосконалюються. Що придумають наступного разу винахідливі шахраї, часто важко передбачити. З цього приводу виникають питання: як купити квартиру без обману, як проходить продаж квартири, що сплачується при купівлі квартири, попередній договір купівлі продажу квартири - ризики при його підписанні та інше.

Спробуємо описати найбільш поширені випадки обманних технологій та засоби вашого захисту від шахраїв на ринку нерухомості.

А якщо вас цікавлять недорогі квартири від надійних продавців або продаж арештованого майна, то можна подивитись на варіанти, що реалізуються через аукціони. 

І так – схема шахрайства «заробіток на авансах»

Розпочинається все з того, що ви знайшли за спокусливою ціною привабливий об’єкт нерухомості. При узгодженні ціни вам зазвичай ще її зменшують. З’явившись у попередньо погоджений час, ви знайомитесь із власником квартири, який, безумовно, викликає враження чесної, порядної людини.

На ваше прохання пред’явити документи на майно, власник, скоріш за все, надасть ксерокопії документів. На ваше запитання: «А де ж оригінали?», буде відповідь, що вони знаходяться у відповідній службі по реєстрації майна для отримання витягів та інших документів, необхідних для укладення договору купівлі-продажу.

Вас заспокоять, що все гаразд і що це така процедура. Потім вам запропонують укласти договір про наміри купівлі продажу квартири (попередній договір купівлі продажу квартири) та передати завдаток, як підтвердження того, що ви справді маєте намір купити це майно. На запитання: «Яким має бути завдаток при купівлі квартири?», вам дадуть відповідь, що чим більше, тим краще, адже майно, яке ви маєте намір придбати, користується попитом і якщо знайдеться покупець, який заплатить більше, то вони, швидше за все, продадуть це майно йому.

Здійснюється передача грошей при купівлі квартири, при цьому ви, зазвичай, берете когось із собою, щоб ця особа була свідком. Передавши кошти, ви підписуєте договір про наміри покупки нерухомості. Термін продажу встановлюється приблизно один місяць.

З’явившись у зазначений час до заздалегідь вказаного продавцем майна нотаріуса (зверніть на це увагу: «до заздалегідь вказаного» продавцем, а не вами), ви переглядаєте правовстановлюючі документи на майно і знаходите в них деякі відмінності відносно того майна, що було вказане у договорі про наміри. Наприклад, ви мали намір придбати 3-кімнатну квартиру, а тут ви бачите 2-кімнатну; в договорі про наміри вказана одна адреса, а тут ви бачите іншу; власник за договором про наміри один, а у правовстановлюючих документах вже зовсім інший.

На запитання, що виникають, вам дають наступну відповідь. Наприклад, державний реєстратор вказав, що це 2-кімнатна квартира, у зв’язку з тим, що в квартирі немає перегородки між кімнатою та кухнею, адреса в договорі про наміри була записана помилково, власник є братом, який захворів, тому не може з’явитись, і при всьому цьому наголошують, що ви ж бачили фактично цю квартиру. Зазвичай покупець відмовляється із зрозумілих причин придбати вказану квартиру та вимагає повернути завдаток.

Але тут виникають проблеми. Хоч документи при купівлі квартири не відповідають, вам вказують, що це ви винні в тому, що договір купівлі-продажу не був укладений, так як не бажаєте купувати запропоновану квартиру. Як наслідок, ви порушили договір про наміри, і ніхто вам нічого не буде повертати.

Ви звертаєтесь до суду. В суді вам пояснюють, що договором про наміри не можна підтвердити фактично переданий аванс, а показання свідка не є доказом у зв’язку з тим, що він не міг бачити скільки коштів ви передали. З іншої сторони знаходяться свідки, які підтверджують, що ви нічого не передавали і самі відмовились від придбання вказаного майна. Зазвичай, поки проходить судовий процес, виявляється, що купівля квартири від власника не відбувалася, і власником майна (квартири) він не є, а майно (квартира) за адресою, вказаною у договорі про наміри, взагалі не існує.

Так, за один-чотири місяці афери при купівлі квартири лише на одному лже-майні на авансових внесках за «договором про наміри» можуть заробляти від 10 до 150 тис дол. США, і при цьому «виходити сухими з води». Дану схему можуть редагувати, переставляти персонажів та більш ускладнювати.

Тепер подумаємо як можна вберегти себе від вищевказаного прикрого випадку та обійти ризики при купівлі квартири на вторинному ринку, як проходить купівля квартир. Так, перш за все, пам’ятайте:

1. Привабливе майно, коли здійснюється купівля продаж квартири, ціна низька буває дуже рідко і практично не з’являється на ринку нерухомості.
2. Для перевірки документів вимагайте лише оригінали правовстановлюючих документів. Це відповідь на питання, які документи при купівлі квартири дивитись.
3. Перегляньте паспорт власника, дізнайтесь точну адресу майна і чи взагалі воно знаходиться за цією адресою, спробуйте дізнатися більше про агентство нерухомості (якщо таке присутнє в угоді), як довго воно знаходиться на даному ринку, які об’єкти за його сприяння були відчужені, навіть можете попросити документи, що підтверджують існування такого агентства взагалі (наприклад, витяг про державну реєстрацію відповідного агентства нерухомості).
4. При укладенні договорів про наміри чітко перечитайте текст договору, зверніть увагу на власника майна, адресу майна, відповідальність за даним договором, строки укладення договору.
5. Для вибору нотаріуса під час укладення договору купівлі-продажу краще запропонуйте свого, якому довіряєте.
6. Купівля продаж квартири, як перераховуються гроші в такому випадку? Під час передачі авансу візьміть із собою двох-трьох свідків. Кошти перераховуйте виключно на р/р (розрахунковий рахунок) з попередньою перевіркою реквізитів та не забудьте зберегти квитанцію, або ж передавайте власнику майна. Зробить так, щоб у вас була розписка про завдаток на квартиру. Краще якщо це буде договір завдатку при купівлі квартири. 
7.  Зазвичай, за таких умов власник починає нервуватись і говорити, що так недовіряти не можна, що ви переймаєтесь і дуже скурпульозні. Не звертайте на це увагу і робіть все, щоб максимально вберегти себе.
8. Коли підходить час для укладення договору купівлі-продажу при купівлі квартири, знову перевірте всі правовстановлюючі документи на майно. Ретельно перечитайте чи співпадає зазначена в них інформація з тією, що міститься в договорі про наміри. 
9. Перевірте також паспорти, запитайте в нотаріуса чи із документами все гаразд, чи майно не знаходиться, наприклад, в кредиті, під заставою чи арештом, чи у власника немає інших осіб (третіх осіб), які б претендували на це майно.

Якщо все гаразд, підписуйте договір купівлі-продажу майна (квартири, будинку) і передавайте кошти лише в присутності нотаріуса та свідків. Важливим є, коли здійснюється купівля квартири, як передавати кошти. Мінімум у вас має бути розписка про отримання авансу за квартиру. Розписка про отримання завдатку, яку вам видали при свідках, допоможе в разі судових розглядів. 

Інші поради покупцям нерухомості

Знайте, що довіреність припиняє свою дію, якщо вам важливо знати, чи можна купити квартиру по довіреності, при цьому важливі такі нюанси:

• закінчення строку довіреності (перевіряйте дати);
• скасування довіреності особою, яка її видала;
• у випадку смерті власника квартири, яка видала довіреність;
• визнання його недієздатним, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім;
• визнання недієздатним громадянина, якому видано довіреність, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім.

Зокрема, необхідно перевірити квартиру в органі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Перевірка нерухомості в державній установі по реєстрації майна необхідна, щоб отримати відомості про всю історію квартири: про попередніх власників та про попередні угоди. Це важливо, що потрібно знати при купівлі квартири на вторинному ринку. 

Ось деякі тонкощі:

• якщо з квартирою колись був проведений обмін, необхідно переконатися, що всі особи, які були в обміні зацікавлені, повністю ним задоволені;
• якщо квартира продається спадкоємцем, звертайте увагу на термін вступу власника квартири в права спадщини (сумнівна юридична чистота квартири, якщо термін більше шести місяців), родинні зв'язки спадкоємця (чим далі спорідненість, тим вище ризик);
• вас також повинна насторожити насильницька смерть колишнього власника квартири;
• необхідно з'ясувати кількість прописаних в квартирі людей;
• чи не порушуються права громадян, які раніше жили в цій квартирі і виписалися з неї;
• чи прописані вони за новим місцем проживання.

Продаж квартири з прописаною людиною є проблемним, остаточно підтверджуйте процес купівлі квартири тільки тоді, коли в ній не залишиться прописаних людей. Що стосується фінансового аспекту перевірки квартири, то необхідно з'ясувати, чи є заборгованість по оплаті телефону, чи сплачені рахунки за комунальні послуги і т.п. 

Ще один нюанс: якщо у вас є розписка про отримання завдатку за квартиру, і продавець заявить на суді, що грошей у нього немає (пропив, втратив, вкрали і т.д.), він буде повертати їх частинами, не більше 30% від місячної зарплати (офіційної, з якої сплачуються податки). Нескладно підрахувати, що при середній офіційній зарплаті терміни повернення грошей можуть відсуватися до нескінченності. Це також важливі нюанси при купівлі квартири.

Іноді здійснюється продаж квартири під заставою. Якщо вас цікавлять дома під заставою, чи ви готові купити квартиру під заставою, ціни можуть бути кращими, однак вам необхідно врахувати вартість застави під час розрахунку з власником житла. Це теж не рідкісні афери з квартирами.

Також квартира в новобудові ризики свої має. Процедура купівлі квартири в новобудові передбачає ретельну перевірку забудовника, рієлторської компанії, фінансового стану засновників компанії забудовника, особливо якщо йдеться про недобудоване житло. 

Поради продавцям нерухомості

Звичайно, це не всі перевірки, які ви повинні зробити. Якщо ви прийняли рішення діяти самостійно, значить, доведеться робити роботу агентства нерухомості самому. Але виявити шахраїв ви зможете досить швидко, якщо будете уважними і перевірите хоча б частину необхідних відомостей. На жаль, навіть самий ретельний підхід до справи не зможе гарантувати вам відсутність проблем у майбутньому, пов'язаних із недосконалістю законодавства, з неправильно проведеною приватизацією, обмеженням прав тих громадян, про існування яких може не знати навіть сам продавець квартири.

Щоб уникнути відповідних казусів у вашому житті, найкраще укладати вказані правочини у присутності досвідченого представника агентства нерухомості, яке не перший день працює на ринку нерухомості та цінує свою репутацію серед клієнтів.