Как обманывают при покупке квартиры, недвижимости? Аферы и риски на рынке недвижимости

Фантазия профессиональных обманщиков неисчерпаема, они знают все нюансы при покупке дома, и проводят различные аферы с недвижимостью: используются подставные лица, подкупаются нотариусы, составляются специальные договора в пользу аферистов... Мошенники ради сделки могут изменить номера квартир на этаже, название улицы и дома. Способы обмана постоянно совершенствуются. Что придумают в следующий раз изобретательные мошенники, часто трудно предугадать. По этому поводу возникают вопросы: как купить квартиру без обмана, как проходит продажа квартиры, что оплачивается при покупке квартиры, предварительный договор купли продажи квартиры - риски при его подписании и другие вопросы.

Попробуем описать наиболее распространенные случаи обманных технологий и средства вашей защиты от мошенников на рынке недвижимости.

А если вас интересуют недорогие квартиры от надежных продавцов или продажа арестованного имущества, то можно посмотреть на варианты, реализующиеся через аукционы. 

И так - схема мошенничества "заработок на авансах"

Начинается все с того, что вы нашли по соблазнительной цене привлекательный объект недвижимости. При согласовании цены вам обычно еще ее уменьшают. Явившись в предварительно согласованное время, вы знакомитесь с владельцем квартиры, который, безусловно, производит впечатление честного, порядочного человека.

На вашу просьбу предъявить документы на имущество, владелец, скорее всего, предоставит ксерокопии документов. На ваш вопрос: "А где же оригиналы?", будет ответ, что они находятся в соответствующей службе по регистрации имущества для получения выписок и других документов, необходимых для заключения договора купли-продажи.

Вас успокоят, что все в порядке и что это такая процедура. Затем вам предложат заключить договор о намерениях купли продажи квартиры (предварительный договор купли продажи квартиры) и передать задаток, как подтверждение того, что вы действительно намерены купить это имущество. На вопрос: "Каким должен быть задаток при покупке квартиры?", вам ответят, что чем больше, тем лучше, ведь имущество, которое вы намерены приобрести, пользуется спросом и если найдется покупатель, который заплатит больше, то они, скорее всего, продадут это имущество ему.

Осуществляется передача денег при покупке квартиры, при этом вы, как правило, берете кого-то с собой, чтобы это лицо было свидетелем. Передав средства, вы подписываете договор о намерениях покупки недвижимости. Срок продажи устанавливается примерно один месяц.

Явившись в указанное время к заранее указанному продавцом имущества нотариусу (обратите на это внимание: "к заранее указанному" продавцом, а не вами), вы просматриваете правоустанавливающие документы на имущество и находите в них некоторые отличия относительно того имущества, которое было указано в договоре о намерениях. Например, вы намеревались приобрести 3-комнатную квартиру, а здесь вы видите 2-комнатную; в договоре о намерениях указан один адрес, а здесь вы видите другой; владелец по договору о намерениях один, а в правоустанавливающих документах уже совсем другой.

На возникающие вопросы вам дают следующий ответ. Например, государственный регистратор указал, что это 2-комнатная квартира, в связи с тем, что в квартире нет перегородки между комнатой и кухней, адрес в договоре о намерениях был записан ошибочно, владелец является братом, который заболел, поэтому не может появиться, и при всем этом отмечают, что вы же видели фактически эту квартиру. Обычно покупатель отказывается по понятным причинам приобрести указанную квартиру и требует вернуть задаток.

Но здесь возникают проблемы. Хотя документы при покупке квартиры не соответствуют, вам указывают, что это вы виноваты в том, что договор купли-продажи не был заключен, так как не желаете покупать предложенную квартиру. Как следствие, вы нарушили договор о намерениях, и никто вам ничего не будет возвращать.

Вы обращаетесь в суд. В суде вам объясняют, что договором о намерениях нельзя подтвердить фактически переданный аванс, а показания свидетеля не является доказательством в связи с тем, что он не мог видеть сколько средств вы передали. С другой стороны находятся свидетели, которые подтверждают, что вы ничего не передавали и сами отказались от приобретения указанного имущества. Обычно, пока проходит судебный процесс, оказывается, что покупка квартиры от собственника не происходила, и владельцем имущества (квартиры) он не является, а имущество (квартира) по адресу, указанному в договоре о намерениях, вообще не существует.

Так, за один-четыре месяца аферы при покупке квартиры только на одном лже-имуществе на авансовых взносах по "договору о намерениях" могут зарабатывать от 10 до 150 тыс. долл. США, и при этом "выходить сухими из воды". Данную схему могут редактировать, переставлять персонажей и более усложнять.

Теперь подумаем, как можно уберечь себя от вышеуказанного досадного случая и обойти риски при покупке квартиры на вторичном рынке, как проходит покупка квартир. Так, прежде всего, помните:

1. Привлекательное имущество, когда осуществляется купля продажа квартиры, цена низкая бывает очень редко и практически не появляется на рынке недвижимости.
2. Для проверки документов требуйте только оригиналы правоустанавливающих документов. Это ответ на вопрос, какие документы при покупке квартиры смотреть.
3. Просмотрите паспорт владельца, узнайте точный адрес имущества и вообще оно находится по этому адресу, попробуйте узнать больше об агентстве недвижимости (если такое присутствует в сделке), как долго оно находится на данном рынке, какие объекты при его содействии были отчуждены, даже можете попросить документы, подтверждающие существование такого агентства вообще (например, выписку о государственной регистрации соответствующего агентства недвижимости).
4. При заключении договоров о намерениях четко перечитайте текст договора, обратите внимание на собственника имущества, адрес имущества, ответственность по данному договору, сроки заключения договора.
5. Для выбора нотариуса при заключении договора купли-продажи лучше предложите своего, которому доверяете.
6. Покупка продажа квартиры, как перечисляются деньги в таком случае? Во время передачи аванса возьмите с собой двух-трех свидетелей. Средства перечисляйте исключительно на р/с (расчетный счет) с предварительной проверкой реквизитов и не забудьте сохранить квитанцию, или же передавайте владельцу имущества. Сделайте так, чтобы у вас была расписка о задатке на квартиру. Лучше если это будет договор задатка при покупке квартиры. 
7.  Обычно, при таких условиях владелец начинает нервничать и говорить, что так не доверять нельзя, что вы переживаете и очень скрупулезные. Не обращайте на это внимание и делайте все, чтобы максимально уберечь себя.
8. Когда подходит время для заключения договора купли-продажи при покупке квартиры, снова проверьте все правоустанавливающие документы на имущество. Тщательно перечитайте совпадает ли указанная в них информация с той, что содержится в договоре о намерениях. 
9. Проверьте также паспорта, спросите у нотариуса все ли с документами в порядке, не находится ли имущество, например, в кредите, под залогом или арестом, нет ли у владельца других лиц (третьих лиц), которые бы претендовали на это имущество.

Если все в порядке, подписывайте договор купли-продажи имущества (квартиры, дома) и передавайте средства только в присутствии нотариуса и свидетелей. Важным является, когда осуществляется покупка квартиры, как передавать средства. Минимум у вас должна быть расписка о получении аванса за квартиру. Расписка о получении задатка, которую вам выдали при свидетелях, поможет в случае судебных разбирательств. 

Другие советы покупателям недвижимости

Знайте, что доверенность прекращает свое действие, если вам важно знать, можно ли купить квартиру по доверенности, при этом важны такие нюансы:

• окончание срока доверенности (проверяйте даты);
• отмена доверенности лицом, которое ее выдало;
• в случае смерти владельца квартиры, которая выдала доверенность;
• признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
• признания недееспособным гражданина, которому выдана доверенность, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В частности, необходимо проверить квартиру в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверка недвижимости в государственном учреждении по регистрации имущества необходима, чтобы получить сведения обо всей истории квартиры: о предыдущих владельцах и о предыдущих сделках. Это важно, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке. 

Вот некоторые тонкости:

• если с квартирой когда-то был произведен обмен, необходимо убедиться, что все лица, которые были в обмене заинтересованы, полностью им удовлетворены;
• если квартира продается наследником, обращайте внимание на срок вступления владельца квартиры в права наследства (сомнительна юридическая чистота квартиры, если срок более шести месяцев), родственные связи наследника (чем дальше родство, тем выше риск);
• вас также должна насторожить насильственная смерть бывшего владельца квартиры;
• необходимо выяснить количество прописанных в квартире людей;
• не нарушаются ли права граждан, которые ранее жили в этой квартире и выписались из нее;
• прописаны ли они по новому месту жительства.

Продажа квартиры с прописанным человеком является проблемной, окончательно подтверждайте процесс покупки квартиры только тогда, когда в ней не останется прописанных людей. Что касается финансового аспекта проверки квартиры, то необходимо выяснить, есть ли задолженность по оплате телефона, оплачены ли счета за коммунальные услуги и т.п. 

Еще один нюанс: если у вас есть расписка о получении задатка за квартиру, и продавец заявит на суде, что денег у него нет (пропил, потерял, украли и т.д.), он будет возвращать их частями, не более 30% от месячной зарплаты (официальной, с которой уплачиваются налоги). Несложно подсчитать, что при средней официальной зарплате сроки возврата денег могут отодвигаться до бесконечности. Это также важные нюансы при покупке квартиры.

Иногда осуществляется продажа квартиры под залогом. Если вас интересуют дома под залогом, или вы готовы купить квартиру под залогом, цены могут быть лучше, однако вам необходимо учесть стоимость залога при расчете с владельцем жилья. Это тоже не редкие аферы с квартирами.

Также квартира в новостройке риски свои имеет. Процедура покупки квартиры в новостройке предусматривает тщательную проверку застройщика, риелторской компании, финансового состояния учредителей компании застройщика, особенно если речь идет о недостроенном жилье. 

Советы продавцам недвижимости

Конечно, это не все проверки, которые вы должны сделать. Если вы приняли решение действовать самостоятельно, значит, придется делать работу агентства недвижимости самому. Но выявить мошенников вы сможете довольно быстро, если будете внимательными и проверите хотя бы часть необходимых сведений. К сожалению, даже самый тщательный подход к делу не сможет гарантировать вам отсутствие проблем в будущем, связанных с несовершенством законодательства, с неправильно проведенной приватизацией, ущемлением прав тех граждан, о существовании которых может не знать даже сам продавец квартиры.

Чтобы избежать соответствующих казусов в вашей жизни, лучше всего заключать указанные сделки в присутствии опытного представителя агентства недвижимости, которое не первый день работает на рынке недвижимости и ценит свою репутацию среди клиентов.