Як купити квартиру у Франції для українців, докладно про процедуру, податки, іпотеку та пошук житла

За наявності необхідних грошових ресурсів в українських громадян є можливість купити квартиру в Парижі, передмісті столиці або провінції Франції. Також у цій країні є можливість оформлення іпотеки, якщо у вас є достатній дохід для обслуговування кредиту, що має підтверджуватися документально.

Давайте розглянемо питання, де і як купити квартиру у Франції недорого з вторинного ринку, що для цього необхідно - документи, оформлення, податки, кредитування.

Якщо ви перебуваєте в цій країні в статусі тимчасового захисту, як біженець, то вам буде корисна й інша інформація. Для прикладу, де знайти українцям роботу у Франції без знання мови або кваліфіковану посаду. Також буде корисна інформація - як купити вживаний автомобіль у Франції.

Етапи купівлі житлової нерухомості в цій країні для українців

Українським громадянам у статусі тимчасового захисту або з посвідкою на проживання можна купити квартиру, Франція надає таку можливість. Однак сам по собі факт купівлі нерухомості не дає можливості отримання легального довготривалого статусу на перебування в країні, хоча й спрощує його отримання.

Розглянемо, з яких етапів складається купівля житлової нерухомості:

• пошук відповідної нерухомості та підбір об'єкта - процес починається з пошуку потрібної квартири або будинку через агентства, онлайн-платформи або спеціалізовані фірми в галузі, які працюють з іноземними покупцями;
• огляд житла - після вибору можливих варіантів проводиться їхній огляд, це можна зробити особисто або віддалено, використовуючи відеозаписи та онлайн-тури;
• пропозиція про купівлю (Offre d'achat) - надсилання пропозиції після вибору підходящого об'єкта, покупець надсилає продавцю письмову пропозицію, де зазначає запропоновану ціну і бажання купити будинок у Франції, квартиру або студію;
• попередня угода (Compromis de Vente) у разі згоди сторін починається підготовка попереднього договору;
• укладення попереднього договору з внесенням застави - після ухвалення пропозиції готують попередній договір купівлі-продажу, в якому зазначено ключові умови угоди, як-от вартість, строки та інше, включно із заставою 5-10% від вартості нерухомості, яку зберігають у нотаріуса до завершення угоди;
• час на обдумування (Délai de Rétractation) - після підписання попереднього договору в покупця є 10 календарних днів на відмову без втрати застави, після цього терміну відмова може спричинити втрату застави;
• юридичні перевірки - нотаріус проводить юридичну перевірку об'єкта на наявність обтяжень, арештів або іпотеки, перевірка прав на власність у продавця і наявність необхідної документації.

Під час перевірки документів додатково має подаватися довідка на відповідність житла екологічним і технічним нормам. Йдеться про відсутність термітів та інших шкідників, азбесту, свинцю та інших небезпечних матеріалів, які могли застосовуватися під час будівництва. А також перевірка газового та електричного обладнання, перевіряється наявність енергетичного сертифіката (DPE). Ці дії можуть зайняти деякий час, часом і 2-3 місяці.

Якщо все гаразд, то далі процес купівлі житла виглядає так:

• іпотечне фінансування - оформлення довгострокового кредиту в місцевому банку або фінустанові з наданням необхідних документів до нього;
• остаточний договір (Acte de Vente) - підписання фінального договору після завершення всіх перевірок і схвалення іпотеки з боку банку, підписують остаточний договір у нотаріуса;
• оплата залишку вартості та передача ключів - покупець переказує суму, що залишилася, на рахунок нотаріуса, і після всіх формальностей покупцеві передаються ключі;
• реєстрація права власності - переоформлення нерухомості, внесення до кадастру, нотаріус реєструє угоду в кадастровій службі, після чого покупець стає офіційним власником.

Остаточна реєстрація може зайняти кілька тижнів, але покупець стає власником одразу після підписання договору купівлі-продажу. Також покупець повинен зареєструвати на себе всі комунальні платежі, уклавши відповідні договори в службах.

Сплачуються й додаткові витрати - податки та збори, відсотки нотаріусу та агентству нерухомості, страхування життя та нерухомості. Якщо говорити про те, скільки часу займає купівля будинку або квартири в цій країні, то готуйтеся на 2 - 4 місяці.

Де шукати житло, французькі сайти продажів

Де можна попередньо підібрати квартиру або житло, розглянемо найкращі сайти для пошуку нерухомості у Франції:

• SeLoger (https: //www.seloger.com/) - популярний сайт, що пропонує великий вибір житла у Франції, включно з фільтрами за типом, ціною, площею та регіоном;
• Fnaim (https: //www.fnaim.fr/) - офіційний сайт Національної федерації агентств нерухомості, включає перевірені пропозиції по всій країні;
• Leboncoin (https: //www.leboncoin.fr/) - найбільша платформа оголошень, що включає пропозиції як від приватних осіб, так і від агентств;
• Logic-Immo (https: //www.logic-immo.com/) - сайт схожий на SeLoger, але з різним асортиментом нерухомості та детальною інформацією щодо об'єктів;
• PAP.fr (https: //www.pap.fr/) - спеціалізується на прямих продажах від власників, без участі агентів;
• Bien’ici (https: //www.bienici.com/) - інтернет-ресурс зручний для пошуку об'єктів за районами та вулицями;
• Green-Acres (https: //www.green-acres.fr/) - ресурс спеціалізується на об'єктах для іноземних покупців і пропонує широкий вибір заміських будинків і вілл, а також квартир;
• Explorimmo (https: //www.explorimmo.com/) - платформа з детальним пошуком, що враховує близькість шкіл, транспорту та інших зручностей;
• J’annonce (https: //www.jannonce.fr/) - ресурс з оголошеннями про продаж та оренду нерухомості в різних регіонах Франції.

Можна також звертатися до агентств нерухомості, розташованих у тому місті чи населеному пункті, яке ви обрали для майбутнього проживання.

Документи, що надаються у Франції під час продажу нерухомості

Розглянемо також питання про те, які документи вам необхідно отримати від продавця під час купівлі житлової нерухомості в цій країні. Тут можна виділити:

• посвідчення особи - паспорт або інший документ, що підтверджує особу;
•  документи на право власності цієї особи на нерухомість, яку вона продає, наприклад, попередній нотаріальний акт;
• технічні паспорти та діагностичні звіти (Diagnostics immobiliers) - діагностика свинцю, азбесту, перевірка газового та електричного обладнання, енергетичний сертифікат, перевірка на шкідників, інші;
• технічна документація - офіційні плани і схеми об'єкта;
• кадастрові документи - виписка, що підтверджує площу ділянки та будинку, і відсутність обтяжень;
• довідка про відсутність заборгованості - відсутність боргів за податками і комунальними платежами.

Тут не згадується, що ви як покупець і продавець зі свого боку підписуєте у двох примірниках попередній і остаточний договори.

Іпотека у Франції - умови видачі та процентна ставка

Варто кілька слів сказати про можливість отримання іпотеки у Франції для українських громадян. Французькі банки готові видавати іпотеку іноземним покупцям, включно з українцями, але з більш суворими умовами, ніж для резидентів ЄС і громадян країни.

Розглянемо деякі загальні умови кредиту:

• позика може становити 70-80% вартості, а початковий внесок - 20-30% відповідно;
• термін кредиту варіюється від 10 до 25 років;
• максимальний вік позичальника на момент погашення не повинен перевищувати 75 років;
• співвідношення боргу до доходу не повинно перевищувати 33%, йдеться про щомісячні виплати і ваші регулярні доходи;
• відсоткові ставки - для громадян України в середньому в цій країні діє така ставка - фіксована: 3,34% на 15 років, 3,45% на 20 років і 3,63% на 25 років, а також змінна - нижча за фіксовану, але може збільшуватися з часом.

Для нерезидентів країни ставки будуть вищими через підвищений ризик.

Документи, необхідні для оформлення іпотеки у Франції

Розглянемо також перелік документів, які вам будуть потрібні для оформлення іпотечного кредиту:

• закордонний паспорт дійсний;
• підтвердження місця проживання у Франції - договір оренди житла;
• довідка про офіційний статус у країні, наприклад, тимчасовий захист;
• документи про доходи - за останні 6 місяців для фізосіб і за 2 роки для компаній;
• податкова декларація - за останній рік;
• банківські виписки - за 3-6 місяців;
• трудовий контракт - CDI або CDD (для найманих працівників);
• договір купівлі-продажу нерухомості;
• документи на активи - підтвердження іншої нерухомості або інвестицій, цінних паперів;
• попередній договір (Compromis de Vente) - на нерухомість, що купується;
• документи на початковий внесок або сума в цьому банку на вашому рахунку (у розмірі 20-30%);
• кредитна історія з України;
• страхування життя - анкета для банку;
• інші документи за запитом банку.

Після подачі прохання і всіх документів ви отримаєте іпотечні кошти. Щоб умови були найкращими, рекомендуємо звернутися до кредитного брокера, так у вас з'явиться можливість заощадити в довгостроковій перспективі, хоч ви і витратитеся на його послуги. 

Податки та збори під час купівлі житла в цій країні

Окремо варто вказати на додаткові витрати, які ви понесете у Франції під час купівлі нерухомості. Це досить немаленька сума, яка залежатиме від вартості самого житла. До таких витрат слід віднести:

• нотаріальні збори (Frais de notaire) - близько 7-8% для вторинного житла і 2-3% для новобудови, тобто гонорар нотаріуса 0,8-1,5%, податок на передачу власності (Droits de mutation) 5-6%;
• адміністративні збори, що стягуються під час оформлення документів;
• агенти з нерухомості - комісія агентства зазвичай 3-5% від вартості, може бути включена в ціну або оплачена окремо;
• іпотечні витрати - банківська комісія 1-2% від суми кредиту, страхування іпотеки 0,2 - 0,6% щорічно від суми кредиту;
• оцінка нерухомості - близько 300-800 євро;
• страхування нерухомості (Assurance habitation) - обов'язкова опція в цій країні при оформленні іпотечного кредиту, ціна варіюється від 150 до 500 євро на рік;
• річні податки на нерухомість - податок на власність (Taxe Foncière), величина суми залежить від місця розташування і характеристик житла, і податок на проживання (Taxe d'Habitation) - поступово скасовують, але можуть застосовувати залежно від доходу;
• загальні витрати на утримання та обслуговування - витрати для обслуговування загальних територій (ліфти, сходові майданчики, територія поруч із будинком тощо), близько 30 - 50 євро за квадратний метр на рік.

Під час оцінки тієї нерухомості, яку ви для себе обрали, на етапі оцінки дізнайтеся також про правила проживання, цей пункт теж може нести додаткові витрати.