Как купить квартиру во Франции для украинцев, подробно о процедуре, налогах, ипотеке и поиске жилья

При наличии необходимых денежных ресурсов у украинских граждан есть возможность купить квартиру в Париже, пригороде столицы или провинции Франции. Также в этой стране есть возможность оформления ипотеки, если у вас есть достаточный доход для обслуживания кредита, что должно подтверждаться документально. 

Давайте рассмотрим вопросы, где и как купить квартиру во Франции недорого с вторичного рынка, что для этого необходимо – документы, оформление, налоги, кредитование. 

Если вы находитесь в данной стране в статусе временной защиты, в качестве беженца, то вам будет полезна и другая информация. Для примера, где найти украинцам работу во Франции без знания языка или квалифицированную должность. Также будет полезна информация – как купить б/у автомобиль во Франции.  

Этапы покупки жилой недвижимости в этой стране для украинцев

Украинским гражданам в статусе временной защиты или с видом на жительство можно купить квартиру, Франция предоставляет такую возможность. Однако сам по себе факт покупки недвижимости не дает возможности получения легального долговременного статуса на пребывание в стране, хотя и упрощает его получение.

Рассмотрим, из каких этапов состоит покупки жилой недвижимости: 

• поиск подходящей недвижимости и подбор объекта - процесс начинается с поиска нужной квартиры или дома через агентства, онлайн-платформы или специализированные фирмы в отрасли, которые работают с иностранными покупателями;
• осмотр жилья - после выбора возможных вариантов проводится их осмотр, это можно сделать лично или удаленно, используя видеозаписи и онлайн-туры;
• предложение о покупке (Offre d'achat) - направление предложения после выбора подходящего объекта, покупатель направляет продавцу письменное предложение, где указывает предложенную цену и желание купить домик во Франции, квартиру или студию; 
• предварительное соглашение (Compromis de Vente) в случае согласия сторон начинается подготовка предварительного договора;
• заключение предварительного договора с внесением залога - после принятия предложения готовится предварительный договор купли-продажи, в котором указаны ключевые условия сделки, такие как стоимость, сроки и прочее, включая залог 5-10% от стоимости недвижимости, который хранится у нотариуса до завершения сделки; 
• время на обдумывание (Délai de Rétractation) - после подписания предварительного договора у покупателя есть 10 календарных дней на отказ без потери залога, после этого срока отказ может повлечь потерю залога;
• юридические проверки - нотариус проводит юридическую проверку объекта на наличие обременений, арестов или ипотеки, проверка прав на собственность у продавца и наличие необходимой документации.

При проверке документов дополнительно должна представляться справка на соответствие жилья экологическим и техническим нормам. Речь идет об отсутствии термитов и прочих вредителей, асбеста, свинца и других опасных материалов, которые могли применяться при строительстве. А также проверка газового и электрического оборудования, проверяется наличие энергетического сертификата (DPE). Данные действия могут занять некоторое время, порой и 2-3 месяца. 

Если все в порядке, то далее процесс покупки жилья выглядит так:

• ипотечное финансирование – оформление долгосрочного кредита в местном банке или финучреждении с предоставлением необходимых документов в него;
• окончательный договор (Acte de Vente) - подписание финального договора после завершения всех проверок и одобрения ипотеки со стороны банка, подписывают окончательный договор у нотариуса;
• оплата остатка стоимости и передача ключей - покупатель переводит оставшуюся сумму на счет нотариуса, и после всех формальностей покупателю передаются ключи;
• регистрация права собственности – переоформление недвижимости, внесение в кадастр, нотариус регистрирует сделку в кадастровой службе, после чего покупатель становится официальным владельцем.

Окончательная регистрация может занять несколько недель, но покупатель становится собственником сразу после подписания договора купли-продажи. Также покупатель должен зарегистрировать на себя все коммунальные платежи, заключив соответствующие договора в службах. 

Платятся и дополнительные расходы – налоги и сборы, проценты нотариусу и агентству недвижимости, страхование жизни и недвижимости. Если говорить о том, сколько времени занимает покупка дома или квартиры в этой стране, то готовьтесь на 2 – 4 месяца.  

Где искать жилье, французские сайты продаж

Где можно предварительно подобрать квартиру или жилье, рассмотрим лучшие сайты для поиска недвижимости во Франции:

• SeLoger (https: //www.seloger.com/) - популярный сайт, предлагающий большой выбор жилья во Франции, включая фильтры по типу, цене, площади и региону;
• Fnaim (https: //www.fnaim.fr/) - официальный сайт Национальной федерации агентств недвижимости, включает проверенные предложения по всей стране;
• Leboncoin (https: //www.leboncoin.fr/) - крупнейшая платформа объявлений, включающая предложения как от частных лиц, так и от агентств;
• Logic-Immo (https: //www.logic-immo.com/) - сайт похож на SeLoger, но с различным ассортиментом недвижимости и детальной информацией по объектам;
• PAP.fr (https: //www.pap.fr/) - специализируется на прямых продажах от собственников, без участия агентов;
• Bien’ici (https: //www.bienici.com/) – интернет ресурс удобный для поиска объектов по районам и улицам;
• Green-Acres (https: //www.green-acres.fr/) - ресурс специализируется на объектах для иностранных покупателей и предлагает широкий выбор загородных домов и вилл, а также квартир;
• Explorimmo (https: //www.explorimmo.com/) - платформа с детальным поиском, учитывающим близость школ, транспорта и других удобств;
• J’annonce (https: //www.jannonce.fr/) - ресурс с объявлениями о продаже и аренде недвижимости в разных регионах Франции.

Можно также обращаться в агентства недвижимости, расположенные в том городе или населенном пункте, который вы выбрали для будущего проживания.  

Документы, предоставляемые во Франции при продаже недвижимости

Рассмотрим также вопрос о том, какие документы вам необходимо получить от продавца при покупке жилой недвижимости в этой стране. Здесь можно выделить:

• удостоверение личности - паспорт или другой документ, подтверждающий личность;
•  документы на право собственности данной личности на продаваемую им недвижимость, например, предыдущий нотариальный акт;
• технические паспорта и диагностические отчеты (Diagnostics immobiliers) - диагностика свинца, асбеста, проверка газового и электрического оборудования, энергетический сертификат, проверка на вредителей, прочие;
• техническая документация – официальные планы и схемы объекта;
• кадастровые документы - выписка, подтверждающая площадь участка и дома, и отсутствие обременений;
• справка об отсутствии задолженности - отсутствие долгов по налогам и коммунальным платежам.

Здесь не упоминается, что вы в качестве покупателя и продавец со своей стороны подписываете в двух экземплярах предварительный и окончательный договора. 

Ипотека во Франции – условия выдачи и процентная ставка

Стоит несколько слов сказать о возможности получения ипотеки во Франции для украинских граждан. Французские банки готовы выдавать ипотеку иностранным покупателям, включая украинцев, но с более строгими условиями, чем для резидентов ЕС и граждан страны.

Рассмотрим некоторые общие условия кредита:

• займ может составлять 70-80% стоимости, а первоначальный взнос — 20-30% соответственно;
• срок кредита варьируется от 10 до 25 лет;
• максимальный возраст заемщика на момент погашения не должен превышать 75 лет;
• соотношение долга к доходу не должно превышать 33%, речь идет о ежемесячных выплатах и ваших регулярных доходах;
• процентные ставки – для граждан Украины в среднем в этой стране действует такая ставка – фиксированная: 3,34% на 15 лет, 3,45% на 20 лет и 3,63% на 25 лет, а также переменная - ниже фиксированной, но может увеличиваться со временем.

Для нерезидентов страны ставки будут выше из-за повышенного риска.

Документы, необходимые для оформления ипотеки во Франции

Рассмотрим также перечень документов, которые вам потребуются для оформления ипотечного кредита:

• загранпаспорт действительный;
• подтверждение места жительства во Франции – договор аренды жилья;
• справка об официальном статусе в стране, к примеру, временная защита;
• документы о доходах - за последние 6 месяцев для физлиц и за 2 года для компаний;
• налоговая декларация – за последний год;
• банковские выписки – за 3-6 месяцев;
• трудовой контракт – CDI или CDD (для наемных работников);
• договор купли-продажи недвижимости;
• документы на активы – подтверждение другой недвижимости или инвестиций, ценных бумаг;
• предварительный договор (Compromis de Vente) – на покупаемую недвижимость;
• документы на первоначальный взнос или сумма в данном банке на вашем счету (в размере 20-30%);
• кредитная история из Украины;
• страхование жизни – анкета для банка;
• другие документы по запросу банка.

После подачи прошения и всех документов вы получите ипотечные средства. Чтобы условия были наилучшими, рекомендуем обратиться к кредитному брокеру, так у вас появится возможность сэкономить в долгосрочной перспективе, хоть вы и потратитесь на его услуги.    

Налоги и сборы при покупке жилья в этой стране

Отдельно стоит указать на дополнительные траты, которые вы понесете во Франции при покупке недвижимости. Это достаточно немаленькая сумма, которая будет зависеть от стоимости самого жилья. К таким затратам следует отнести: 

• нотариальные сборы (Frais de notaire) - около 7-8% для вторичного жилья и 2-3% для новостройки, т.е. гонорар нотариуса 0,8–1,5%, налог на передачу собственности (Droits de mutation) 5-6%;
• административные сборы, взимаемые при оформлении документов;
• агенты по недвижимости - комиссия агентства обычно 3-5% от стоимости, может быть включена в цену или оплачена отдельно;
• ипотечные затраты - банковская комиссия 1-2% от суммы кредита, страхование ипотеки 0,2 – 0,6% ежегодно от суммы кредита;
• оценка недвижимости - около 300-800 евро;
• страхование недвижимости (Assurance habitation) – обязательная опция в этой стране при оформлении ипотечного кредита, цена варьируется от 150 до 500 евро в год;
• годовые налоги на недвижимость - налог на собственность (Taxe Foncière), величина суммы зависит от местоположения и характеристик жилья, и налог на проживание (Taxe d’Habitation) - постепенно отменяется, но может применяться в зависимости от дохода;
• общие расходы на содержание и обслуживание – траты для обслуживания общих территорий (лифты, лестничные площадки, территория рядом с домом и т.д.), около 30 – 50 евро за квадратный метр в год.

При оценке той недвижимости, которую вы для себя выбрали, на этапе оценки узнайте также о правилах проживания, данный пункт тоже может нести дополнительные расходы.