Що потрібно знати про договір оренди житла у Німеччині

Інформація оновлена у серпні 2025 року

Іноземцям чи громадянам України, які перебувають у Німеччині як біженці або намагаються отримати в цій країні посвідку на проживання та громадянство, необхідно десь проживати. Це потрібно винайняти квартиру в Німеччині на тривалий термін, може кімнату, частину котеджу, таунхаус, невелику студію та інші варіанти. 

І в переважній більшості випадків це буде оренда житла в Німеччині, оскільки покупка досить дорого коштує в цій країні, і далеко не всім по кишені. Давайте розглянемо докладніше питання, як оформити договір, якщо ви зняли квартиру чи будинок, які пункти важливо врахувати, нюанси та особливості.

Як зняти житло в Німеччині недорого через Jobcenter, що таке довідка WBS?

Якщо ви знаходитесь в країні як біженці, то вам слід зняти квартиру в Німеччині таку, оренду якої покривала б держава. Це так зване соціальне житло, і його в цій країні не так багато (близько 2% від затребуваних площ). Однак звичайна оренда квартири або оренда будинку в Німеччині або частини, також підпадає під цю категорію, а значить може субсидуватися.

Дотацію на житло українці отримують від центру зайнятості Jobcenter або соціальної служби Sozialamt. Для цього слід оформити довідку Wohnberechtigungsschein або WBS. Таке оформлення довідки дає право на отримання компенсації за оренду. Однак слід пам'ятати, що оренда житла у Німеччині без оформлення цієї довідки означатиме, що ви самостійно станете платити всю вартість оренди.

Що потрібно, щоб отримати компенсацію, якщо українець винайняв квартиру в Німеччині, і проживає в країні до 01 квітня 2025 року?

Для цього ви маєте надати в письмовому вигляді такі дані:

• розмір орендованої житлової площі та житла;
• вартість за комунальні послуги;
• вартість самої оренди;
• суму застави;
• величину витрат за опалення та гарячу воду. 

💡 Важливо! Вашу заявку розглянуть і винесуть рішення про надання дотації. При цьому слід пам'ятати, що діють обмеження на орендовану житлову площу, інакше її не вважатимуть соціальною. Для прикладу, така площа не повинна перевищувати 60 кв.м. при проживанні двох осіб, або 90 кв. м. при проживанні 4 осіб. 

Що важливо врахувати в договорі - оренда квартир у Німеччині?

Більшість договорів, якщо зняти квартири в Німеччині, укладаються без нотаріусів, і в орендарів вже є для цього типові варіанти.

Що має бути зазначено у договорі, якщо брати житло в оренду:

• Імена та адреси сторін (Vermieter, Mieter)
• Адреса та опис житла (площа, кімнати, поверх)
• Дата початку оренди, при строковому договорі — дата закінчення
• Розмір Kaltmiete та Warmmiete
• Розмір застави (Kaution) та умови повернення
• Перелік Nebenkosten
• Строки та спосіб оплати
• Правила користування житлом (тварини, ремонт, Ruhezeiten)
• Права та обов’язки сторін
• Строки повідомлення про розірвання
• Підписи та дата укладання договору

📌 Важливо! Якщо в будинку є стаціонарний кабельний інтернет, то суму за його оплату вам доведеться платити окремо провайдеру. Орендну плату в цій країні заведено платити наперед, як і оплату за комунальні послуги. Якщо суми підсумкові не будуть сходитися, то раз на рік їх коригують, але всі ціни вказуються в договорі. 

Також вам доведеться заплатити заставу - Kaution. Вона, як правило, становить розмір тримісячної оренди, і ця сума піде як гарантія того, що майно не буде пошкоджено, і не виникне заборгованостей. Якщо все буде гаразд, то на момент вашого виселення орендар поверне вам заставу. Зазвичай і комунальний платіж, і саму оренду оплачують у перший тиждень місяця. 

Так відбувається оренда квартири в Німеччині, хоча ця практика характерна і для інших європейських країн.

Договір оренди житла в Німеччині, які є "підводні камені"?

Перед укладенням договору оренди вам слід оглянути майбутню квартиру. Багато метрів здаються без меблів і побутової техніки, це слід враховувати. При цьому є й оголошення на спеціалізованих сайтах нерухомості з позначкою WBS, це якраз відразу варіант винаймати квартиру в Німеччині з можливістю отримання соціальної дотації. На них звертайте основну увагу! 

Також у договорі вказується термін його дії, тобто час оренди житлоплощі. Це може бути рік або півроку, три роки або безстроково. Якщо стоїть пункт безстроково, то це означає, що договір оренди можна буде розірвати в будь-який час. 

За наявності конкретного терміну, це означатиме, що вас не зможуть виселити без поважних обставин, але і ви не зможете виїхати раніше закінчення цього періоду. Розірвати договір зі строком можна, але для цього необхідні поважні підтверджені причини. Наприклад, орендар вказав інформацію про житло, яке не відповідає дійсності, і це можна довести. Або у вас алергічна реакція на цвілеві гриби, присутні в будинку, і це підтверджується медичним документом. 

👉 Врахуйте! Під час підписання договору оренди обов'язково переглядайте текст на наявність дивних пунктів, які вам не зовсім зрозумілі або сумнівні. Наприклад, за умовами договору оренди ви зобов'язані будете зробити ремонт у таких-то приміщеннях або ще щось у цьому дусі. Якщо ви в чомусь сумніваєтеся або не впевнені, то краще заздалегідь проконсультуйтеся з юристом або вашим агентом з нерухомості, за умови, що ви користуєтеся його послугами. Звичайний варіант пошуку, якщо потрібна оренда житла в Німеччині - спеціалізовані сайти.