Оренда квартир у Польщі від власника - що робити, якщо не повертають заставу за винайм (кауцію): покрокова інструкція та юридичні аспекти

Орендувати квартиру в Польщі на тривалий термін - клопітке завдання, хоча й здійсненне, навіть для іноземців або українців на ВНЖ чи під статусом тимчасового захисту. Оренда житла в Польщі - поширена практика як серед місцевих жителів, так і серед іноземних громадян, включно зі студентами, працівниками та біженцями. Однак при цьому може виникнути чимало юридичних нюансів, особливо під час повернення заставної суми (польською kaucja) - кауції, яка має бути повернута орендареві після закінчення терміну оренди. 

У цій статті ми детально розглянемо базові принципи, як знімати квартиру в Польщі, що таке кауція, навіщо вона потрібна, і що робити, якщо орендодавець відмовляється повертати заставу.

---

У нас на сайті ви також можете дізнатися: як можна купити квартиру в Польщі недорого та отримати іпотечний кредит вигідно, всі подробиці та поради по темі. А також - оренда житла в Польщі, сайти та вигідні квартири в Польщі - ціни, де шукати, порядок дій. 

---

Як винайняти квартири в Польщі - короткі засади

Можна зняти будинок у Польщі на тривалий термін або винайняти двокімнатну квартиру, можна знайти і просте житло, знімати: однокімнатна квартира, студія, кімната окрема або місце в гуртожитку, є різні варіанти за бюджетом. І перш ніж говорити про заставу, важливо розуміти базові принципи, що означає оренда квартири, Польща має на увазі такі етапи:

• Договір оренди (Umowa najmu) - завжди укладається в письмовій формі. У договорі вказуються умови проживання, терміни, розмір орендної плати, обов'язки сторін і сума застави - кауції.
• Орендна плата (czynsz) - зазвичай оплачується щомісяця, окремо від комунальних послуг (media), дати виплати також регулюються договором.
• Акт приймання-передачі житла (protokół zdawczo-odbiorczy) - підписується обома сторонами під час в'їзду та виїзду. Важливо зафіксувати стан квартири.
• Мінімальний термін, на який ви винайняли квартиру - може варіюватися, але найчастіше це 6 або 12 місяців. Існують як короткострокові, так і довгострокові договори. 

Є й додаткові умови, які передбачають специфіку проживання саме в цьому житлі. Навіть якщо вам обійшлася оренда житла в Польщі недорого, краще в договорі прописати всі важливі особливості, а саме житло в проблемних місцях сфотографувати. 

Що таке кауція (застава) у Польщі?

Кауція (kaucja) - це грошова сума, яку орендар вносить орендодавцю, коли відбувається оренда квартир у Польщі та під час підписання договору оренди. Вона слугує гарантією виконання зобов'язань орендаря. Розмір застави зазвичай становить від одного до трьох місяців оренди, залежно від умов контракту та побажань власника. 

Застава може покривати:

1. пошкодження майна або квартири, заподіяні орендарем;
2. несплачені рахунки за комунальні послуги;
3. несплачений останній місяць оренди, якщо з'їзд стався раніше терміну.

Однак, якщо орендар передає квартиру в хорошому стані і виконав усі зобов'язання, закладені гроші зобов'язані бути повернуті. Якщо українець або іноземець зняв квартиру, то ці умови поширюватимуться і на нього, на винаймання будинку в Польщі працює така сама система. Вона характерна для всієї Європи.

Коли і як має повертатися застава?

За польським законодавством, орендодавець зобов'язаний повернути заставу протягом максимум одного місяця після закінчення терміну оренди та повернення квартири. Це зазначено у статті 6e Закону про захист прав орендарів (Ustawa o ochronie praw lokatorów). Як вдалося винайняти квартиру в Польщі: сайти, оголошення, рієлторська компанія, знайомі, не важливо, базовим залишається договір оренди і прописана в ньому сума кауції. 

При цьому важливо:

1. квартира має бути повернута в стані, аналогічному тому, в якому її було отримано (з урахуванням природного зносу);
2. за наявності підписаного акта приймання-передачі буде легше довести, що житло було передано в порядку.

Але що робити, якщо оренда квартири в Польщі припинилася, ви виселилися і здали житло, минув місяць, а заставу вам так і не повернули. Саме тут варто дати деякі практичні та корисні рекомендації. 

Що робити, якщо орендодавець не повертає заставу за оренду?

На жаль, трапляються ситуації, коли орендодавець необґрунтовано затримує або відмовляється повертати заставу. У цьому випадку існує кілька кроків, які можна зробити.

• Спробуйте вирішити питання мирно

Насамперед слід спробувати залагодити ситуацію безпосередньо. Рекомендується:

1. надіслати офіційного листа орендодавцю з вимогою повернути заставу;
2. зазначити конкретний термін повернення (наприклад, 14 днів);
3. послатися на положення договору оренди;
4. докласти докази - акт передання квартири, фото стану житла та підтвердження переказу застави, (або посилання на свідоцтво агента з нерухомості, якщо рієлтор був присутнім під час цього).

Це найкращий варіант, особливо якщо вдалося винайняти житло в Польщі недорого і йдеться про порівняно невелику суму самої кауції. 

• Зверніться до муніципального омбудсмена із захисту прав споживачів

Якщо орендодавець зареєстрований як юридична особа (наприклад, здає квартиру через фірму), можна звернутися до Муніципального омбудсмена з прав споживачів (Miejski Rzecznik Konsumentów). 

Ці організації:

1. надають безкоштовні юридичні консультації;
2. допомагають у розв'язанні конфліктів між споживачами та підприємцями;
3. можуть надіслати запит або скаргу від імені орендаря.

Контакти омбудсмена можна знайти на сайті вашого міського чи районного управління (Urząd Miasta).

• Подайте позов до цивільного суду

Якщо врегулювати ситуацію мирно не вдається, ви маєте право звернутися до цивільного суду (Sąd Cywilny). 

Вам знадобляться такі документи:

1. копія договору оренди;
2. докази сплати застави (переклад, розписка, письмові свідчення свідків вашого рієлтора);
3. акт приймання-передачі квартири;
4. листування з орендодавцем.

Якщо сума позову невелика (до 20 000 злотих), справу можна подати у спрощеному порядку (postępowanie uproszczone), що прискорює процес і знижує судові витрати.

• Отримайте безоплатну юридичну допомогу

У Польщі існує мережа пунктів безоплатної юридичної допомоги, особливо активна для іноземців, включно з біженцями з України з тимчасовим захистом (параграф 24). 

Такі пункти:

1. працюють при органах місцевого самоврядування;
2. надають послуги адвокатів та юрисконсультів;
3. допомагають скласти позови, скарги, а також пояснюють юридичні тонкощі.

Такі безкоштовні послуги можна знайти на офіційному сайті - www.gov.pl.

Кілька порад, щоб уникнути проблем із заставою

Наприкінці варто дати деякі рекомендації, як мінімізувати ризик неповернення застави, якщо мала місце оренда житла в Польщі (кімната, приміщення в гуртожитку, квартира, частина будинку або будинок). Вам необхідно:

• підписуйте договір оренди, усні домовленості не захищають вас у суді;
• фіксуйте стан квартири при в'їзді та виїзді (відео, фото, акт);
• сплачуйте за оренду та комунальні послуги офіційно, з підтвердженням переказу;
• зберігайте листування з орендодавцем - це може бути доказом у суді;
• заздалегідь уточнюйте умови повернення застави та відображайте їх у договорі.

Кауція в Польщі - це важливий елемент орендних відносин, який захищає інтереси обох сторін. Закон на боці орендаря, якщо той діє сумлінно. У разі виникнення конфлікту у вас є кілька дієвих шляхів захисту: від переговорів і звернення до органів із захисту прав споживачів до подання позову до суду. Польська правова система надає реальні механізми для відстоювання ваших прав, навіть якщо ви іноземець.