Усі нюанси та подробиці про те, як купити нерухомість у США іноземцям

Від початку повномасштабного вторгнення РФ на територію України велика кількість місцевих жителів переїхали до США в пошуках безпечного і стабільного життя. Більшість із них прийняли рішення залишатися тут на ПМП, тому й замислюються про купівлю власного житла. Це досить вигідне капіталовкладення, ціна на нерухомість в Америці з кожним роком стає вищою. Також під час розгляду заявки на отримання грін-карти наявність власної нерухомості в Штатах обов'язково враховується і є одним із позитивних моментів для схвалення.

Купити житло може абсолютно кожен іноземець, незалежно від місця розташування, типу і вартості об'єкта. Варто розуміти, що це досить серйозний і відповідальний крок. Тому обов'язково потрібно підготуватися і бути повністю поінформованим про кожен нюанс і підводне каміння, перш ніж вкладати свої фінанси в купівлю нерухомості в США.

Умови та ціна на купівлю житла для українців в Америці залежить від його місця розташування. Тут фактично немає обмежень, тому будь-яка фізична та юридична особа може придбати нерухомість за такими ж правилами, як і в законного громадянина Америки. Заборони існують лише для купівлі об'єктів, що мають історичну цінність, та ділянок землі, які призначені для сільськогосподарських заходів. Після завершення угоди власник може здавати своє майно в оренду, отримуючи при цьому додатковий дохід. Найголовніше - це надійно виконувати фінансові зобов'язання. До них входять своєчасна оплата комунальних послуг і сплата податку на нерухомість двічі на рік. Якщо ж оплати не здійснюються, власнику загрожує відмова видачі візи або її продовження.

Для наших співвітчизників у Сполучених Штатах, хто перебуває там у статусі Temporary Protected Status, буде корисною й інша інформація. Для прикладу, чи доступний захист для українців у США, і що потрібно знати про це. Або інформація про допомогу та дотації біженцям з України в США. 

Види нерухомості в США та їхні особливості

Для українців звичною формою володіння житла є одноосібне розпорядження. Господарі самостійно оплачують будь-які витрати, які пов'язані з утриманням об'єкта. Зовнішній стан будівлі, подвір'я та під'їзду зазвичай лежить за житлово-комунальними службами. Для угоди ж цілком достатньо лише згоди обох сторін. Але біженцям у США буде трохи не звично, адже класифікація нерухомості дещо інша. Ось основні форми володіння нерухомістю в Сполучених Штатах Америки:

• Кооперативні квартири: купуючи цей тип нерухомості, ви стаєте власниками капіталу обраного кооперативу. Вони дають вам власницьке право на житло. Для здійснення угоди необхідне схвалення нового учасника, яке проводиться шляхом голосування всіх акціонерів.
• Кондомініум: це асоціація товариства мешканців, у які вступає людина після купівлі житла в багатоквартирному будинку. В Америці не існує ЖКГ, але є спеціальне об'єднання, якому оплачується утримання будинку і загальних зон раз на місяць усіма власниками.
• Апартаменти: це будівля комерційного типу. Вона призначена для здачі приміщення в оренду і власник може бути тільки один. Це може бути як приватна особа, так і організація.
• Таунхаус: це володіння одним будинком з певного комплексу інших будівель, які прилягають один до одного. Вони можуть бути із землею або без неї. Змінювати зовнішній вигляд будівель господар житла не має права, так само як і вести будівництво. Тут обов'язкові щомісячні платежі в компанію для догляду за прилеглою територією.
• Сімейний будинок: тут же власник повністю управляє об'єктом так, як захоче. Це можуть бути додаткові споруди, облаштування та продаж у будь-який момент.

Також помилково вважати, що купівля нерухомості в США дає право на ПМП. Власнику доведеться щоразу оформляти туристичну візу, коли необхідно буде відвідати цю державу.

Де знайти і як купити квартиру в Америці українцю?

Знайти житло можна самостійно або за допомогою фахівців. Інтернетом користуються не всі продавці, тому багато хто розміщує оголошення на вулицях. Здебільшого їх розклеюють на місцевих дошках оголошень або в магазинах, ближче до розташування будинку або квартири. Американці, яких цікавить купівля нерухомості, зазвичай ходять до вподобаних районів пішки або особисто звертаються до офісів конкретних забудовників.

Самостійно знайти можна на таких сайтах:

1. Zillow.
2. Redfin.
3. Trulia.
4. Realtor.
5. Homes.com.
6. Apartments.com.

Якщо ж ви не хочете самостійно займатися пошуком, можна звернутися в агентство або до рієлтора. Співпрацюючи з фахівцями, ви можете зберегти досить непогану суму своїх фінансів. Рієлтори захищають інтереси покупця і повністю допомагають українцям у США з пошуком житла і повним супроводом до отримання ключів і заселення. Головний плюс співпраці з агентствами - запобігання ризикам. Фахівці надають такі послуги:

• Пошук необхідної нерухомості.
• Визначення ринкової вартості обраного об'єкта.
• Торг із продавцями для більш вигідної пропозиції покупцеві.
• Підбір інших фахівців для участі в процесі купівлі. Це можуть бути адвокат, технічні інспектор та інші.
• Допомога в оформленні всіх потрібних документів для угоди.

Зверніть увагу, що в рієлтора в обов'язковому порядку має бути ліцензія Національної асоціації рієлторів. Працювати без неї агентство і його представник не має права.

Покупець зобов'язаний надати лист від банку, який свідчить про видачу позики клієнту на необхідну суму, або банківську виписку. Якщо ж ви хочете розрахуватися готівкою, то буде достатньо тільки виписки з рахунку. Також важливий нюанс, що комісію для рієлтора оплачує саме продавець, а не покупець.

Як відбувається процедура купівлі нерухомості в США

Перш ніж купувати житло, варто ознайомитися з кроками укладення угоди. Ось кілька етапів процедури купівлі нерухомості в США:

1. Моніторинг нерухомості. Для початку потрібно отримати лист із банку з випискою про платоспроможність або з підтвердженням про кредитування. Далі потрібно вибрати певний об'єкт, який ви збираєтеся купити.
2. Вибір юриста. Знайти квартиру ви можете без чиєї-небудь допомоги, але для угоди обов'язково потрібно залучати адвоката. Він представить ваші юридичні інтереси, як покупця, а також сприяє під час усього процесу під час складання оффера.
3. Ухвалення рішення. При знаходженні одного або декількох варіантів, продавцю необхідно вислати типовий договір. У ньому мають бути вказані умови придбання нерухомості від покупця.
4. Оплата депозиту. У разі згоди продавцем, покупцеві необхідно внести депозит. У кожному штаті різний час для підготовки до угоди і виходження з неї без втрати цього внеску. Зазвичай це 5-10 днів.
5. Оцінка об'єкта. Під час перевірки вартості нерухомості обов'язково має брати участь титульна компанія. Гроші покупця на рахунку зберігаються й утримуються цією компанією до повного укладення угоди. Представник цієї організації перевіряє об'єкт на давні штрафи, інших власників і точних даних. Щоб перевірити технічний стан житла разом із дослідженням на комах чи плісняву, зазвичай вимагають додаткову плату. Також у цьому пакеті передбачається страховка нерухомості та отримання поліса.
6. Підписання договору. Угода оформляється тільки в офісі обраної титульної компанії. У разі певних порушень під час перевірки житла, зустріч переносять до повного їх усунення. У разі відсутності перешкод обидві сторони тут же підписують договір.
7. Оплата. Організація, з якою ви співпрацюєте, перераховує необхідну суму на рахунок продавця після завершення угоди. Вона розраховується з вирахуванням податків і додаткових витрат.
8. Оформлення права власності (Deed). Цим займається титульна компанія. Коли ви отримуєте на руки правовстановлювальний документ на приміщення, його потрібно буде задекларувати в окружному суді або реєстраційній палаті. Ця процедура може тривати 6-10 тижнів.

Зверніть увагу, у деяких штатах можна отримати Deed у момент підписання договору, оскільки його реєстрація там не потрібна.

Загалом, в іпотеку можна купити нерухомість у США без громадянства, будь-якому іммігранту. У кожної організації умови видачі цієї позики різні, тому потрібно уточнювати всі деталі індивідуально. Мінімальна сума для кредиту - 100000 USD. Перший внесок в основному залежить від обраного житла, але становить він не менше 30%. Відсоткова ставка може становити від 5 до 8%, а термін повернення позики може бути встановлений до 30 років. За законом, іноземці не мають обмежень щодо кредитування. Однак отримання потрібної суми досить складний процес. Для іпотеки потрібно підготувати пакет обов'язкових документів:

• Копії закордонного паспорта та внутрішнього паспорта.
• Чинна віза в США.
• Податкова декларація.
• Інформація про заробіток, з розміром доходу.
• Банківський звіт за місцем проживання.
• Якщо позичальник працевлаштований за найманням, знадобиться лист від роботодавця. Якщо ж це власник частки в статутному капіталі, то необхідно надати лист від бухгалтера.
• Обов'язково виписка з розрахункового рахунку в будь-якому банку Штатів.

Залежно від банку і вашого становища, можуть вимагати ще низку додаткових документів. Тому варто заздалегідь дізнатися і підготувати весь пакет документації.

У Сполучених Штатах здебільшого звертаються до іпотечного брокера. Вони працюють з декількома фінансовими установами і підбирають відповідний план кредитування клієнту. Так ви отримаєте позику на найкращих умовах для вас з розрахунком максимальної суми, терміну і відсотків виплати кредиту. У разі затвердження кредиту приходить повідомлення у вигляді письмового підтвердження - pre-approval letter. Його потрібно буде подавати разом із заявкою на купівлю житла.