Все нюансы и подробности о том, как купить недвижимость в США иностранцам

С начала полномасштабного вторжения РФ на территорию Украины, большое количество местных жителей переехали в США в поисках безопасной и стабильной жизни. Большинство из них приняли решение оставаться здесь на ПМЖ, потому и задумываются о покупке собственного жилья. Это достаточно выгодное капиталовложение, цена на недвижимость в Америке с каждым годом становится выше. Также при рассмотрении заявки на получение грин-карты, наличие собственной недвижимости в Штатах обязательно учитывается и является одним из положительных моментов для одобрения.

Купить жилье может абсолютно каждый иностранец, вне зависимости от местоположения, типа и стоимости объекта. Стоит понимать, что это достаточно серьезный и ответственный шаг. Поэтому обязательно нужно подготовиться и быть полностью информированным о каждом нюансе и подводном камне, прежде чем вкладывать свои финансы в покупку недвижимости в США.

Условия и цена на покупку жилья для украинцев в Америке зависит от его месторасположения. Здесь фактически нет ограничений, поэтому любое физическое и юридическое лицо может приобрести недвижимость по таким же правилам, как и у законного гражданина Америки. Запреты существуют только для покупки объектов, которые имеют историческую ценность и участков земли, которые предназначены для сельскохозяйственных мероприятий. После завершения сделки владелец может сдавать свое имущество в аренду, получая при этом дополнительный доход. Самое главное - это надежно выполнять финансовые обязательства. В них входят своевременная оплата коммунальных услуг и уплата налога на недвижимость два раза в год. Если же оплаты не производятся, владельцу грозит отказ выдаче визы или ее продление.

Для наших соотечественников в Соединенных Штатах, кто находится там в статусе Temporary Protected Status, будет полезна и другая информация. Для примера, доступна ли защита для украинцев в США, и что нужно знать об этом. Или информация о помощи и дотациях беженцам из Украины в США. 

Виды недвижимости в США и их особенности

Для украинцев привычной формой владения жилища есть единоличное распоряжение. Хозяева самостоятельно оплачивают любые расходы, которые связаны с содержанием объекта. Внешнее состояние здания, двора и подъезда обычно лежит за жилищно-коммунальными службами. Для сделки же вполне достаточно только согласие обеих сторон. Но беженцам в США будет немного не привычно, ведь классификация недвижимости несколько другая. Вот основные формы владения недвижимостью в Соединенных Штатах Америки:

• Кооперативные квартиры: покупая данный тип недвижимости, вы становитесь владельцами капитала выбранного кооператива. Они дают вам владельческое право на жилье. Для осуществления сделки необходимо одобрение нового участника, которое проводится путем голосования всех акционеров.
• Кондоминиум: это ассоциация сообщества жильцов, в которые вступает человек после покупки жилья в многоквартирном здании. В Америке не существует ЖКХ, но есть специальное объединение, которому оплачивается содержание дома и общих зон раз в месяц всеми собственниками.
• Апартаменты: это здание коммерческого типа. Оно предназначено для сдачи помещения в аренду и собственник может быть только один. Это может быть как частное лицо, так и организация.
• Таунхаус: это владение одним домом из определенного комплекса других строений, которые прилегают друг к другу. Они могут быть с землей или без нее. Менять внешний вид построек хозяин жилья не имеет права, так же как и вести строительство. Здесь обязательные ежемесячные платежи в компанию для ухода за прилегающей территорией.
• Семейный дом: здесь же владелец полностью управляет объектом так, как захочет. Это могут быть дополнительные постройки, обустройство и продажа в любой момент.

Также ошибочно полагать, что покупка недвижимости в США даст право на ПМЖ. Собственнику придется каждый раз оформлять туристическую визу, когда необходимо будет посетить данное государство.

Где найти и как купить квартиру в Америке украинцу?

Найти жилье можно самостоятельно, либо с помощью специалистов. Интернетом пользуются не все продавцы, поэтому многие размещают объявления на улицах. В основном их расклеивают на местных досках объявлений или в магазинах, ближе к расположению дома или квартиры. Американцы, которых интересует покупка недвижимости, обычно ходят в понравившихся районах пешком или лично обращаются в офисы конкретных застройщиков.
Самостоятельно найти можно на следующих сайтах:

1. Zillow.
2. Redfin.
3. Trulia.
4. Realtor.
5. Homes.com.
6. Apartments.com.

Если же вы не хотите самостоятельно заниматься поиском, можно обратиться в агентство или к риелтору. Сотрудничая со специалистами, вы можете сберечь довольно неплохую сумму своих финансов. Риелторы защищают интересы покупателя и полностью помогают украинцам в США с поиском жилья и полным сопровождением до получения ключей и заселения. Главный плюс сотрудничества с агентствами - предотвращение рисков. Специалисты предоставляют следующие услуги:

• Поиск необходимой недвижимости.
• Определение рыночной стоимости выбранного объекта.
• Торг с продавцами для более выгодного предложения покупателю.
• Подбор других специалистов для участия в процессе покупки. Это могут быть адвокат, технические инспектор и другие.
• Помощь в оформлении всех нужных документов для сделки.

Обратите внимание, что у риелтора в обязательном порядке должна быть лицензия Национальной ассоциации риэлторов. Работать без нее агентство и его представитель не имеет права.

Покупатель обязан предоставить письмо от банка, которое свидетельствует о выдаче займа клиенту на необходимую сумму, либо банковскую выписку. Если же вы хотите рассчитаться наличкой, то будет достаточно только выписки со счета. Также важный нюанс, что комиссию для риелтора оплачивает именно продавец, а не покупатель.

Как происходит процедура покупки недвижимости в США

Прежде чем приобретать жилище, стоит ознакомиться с шагами заключения сделки. Вот несколько этапов процедуры покупки недвижимости в США:

1. Мониторинг недвижимости. Для начала нужно получить письмо из банка с выпиской о платежеспособности или с подтверждением о кредитовании. Дальше нужно выбрать определенный объект, который вы собираетесь купить.
2. Выбор юриста. Найти квартиру вы можете без чьей-либо помощи, но для сделки обязательно нужно вовлекать адвоката. Он представит ваши юридические интересы, как покупателя, а также содействует во время всего процесса при составлении оффера.
3. Принятие решения. При нахождении одного или нескольких вариантов, продавцу необходимо выслать типовой договор. В нем должны быть указаны условия приобретения недвижимости от покупателя.
4. Оплата депозита. При согласии продавцом, покупателю необходимо внести депозит. В каждом штате разное время для подготовки к сделке и выхождение из нее без потери данного взноса. Обычно это 5-10 дней.
5. Оценка объекта. Во время проверки стоимости недвижимости обязательно должна принимать участие титульная компания. Деньги покупателя на счете хранятся и удерживаются данной компанией до полного заключения сделки. Представитель этой организации проверяет объект на давние штрафы, других собственников и точных данных. Чтобы проверить техническое состояние жилья вместе с исследованием на насекомых или плесень, обычно требуют дополнительную плату. Также в этом пакете предусматривается страховка недвижимости и получение полиса.
6. Подписание договора. Сделка оформляется только в офисе выбранной титульной компании. В случае определенных нарушений при проверке жилища, встречу переносят до полного их устранения. В случае отсутствия препятствий обе стороны тут же подписывают договор.
7. Оплата. Организация, с которой вы сотрудничаете, перечисляет необходимую сумму на счет продавца по завершению сделки. Она рассчитывается с вычетом налогов и дополнительных расходов.
8. Оформление права собственности (Deed). Этим занимается титульная компания. Когда вы получаете на руки правоустанавливающий документ на помещение, его нужно будет задекларировать в окружном суде или регистрационной палате. Эта процедура может длиться 6-10 недель.

Обратите внимание, в некоторых штатах можно получить Deed в момент подписания договора, так как его регистрация там не требуется.

В целом, в ипотеку можно купить недвижимость в США без гражданства, любому иммигранту. У каждой организации условия выдачи данного займа разные, поэтому нужно уточнять все детали индивидуально. Минимальная сумма для кредита - 100000 USD. Первый взнос в основном зависит от выбранного жилья, но составляет он не менее 30%. Процентная ставка может составлять от 5 до 8%, а срок возврата займа может быть установлен до 30 лет. По закону, иностранцы не имеют ограничений по кредитованию. Однако получение нужной суммы довольно сложный процесс. Для ипотеки нужно подготовить пакет обязательных документов:

• Копии загранпаспорта и внутреннего паспорта.
• Действующая виза в США.
• Налоговая декларация.
• Информация о заработке, с размером дохода.
• Банковский отчет по месту проживания.
• Если заемщик трудоустроен по найму, понадобится письмо от работодателя. Если же это владелец доли в уставном капитале, то необходимо предоставить письмо от бухгалтера.
• Обязательно выписка из расчетного счета в любом банке Штатов.

В зависимости от банка и вашего положения, могут потребовать еще ряд дополнительных документов. Поэтому стоит заранее узнать и подготовить весь пакет документации.

В Соединенных Штатах в основном обращаются к ипотечному брокеру. Они работают с несколькими финансовыми учреждениями и подбирают подходящий план кредитования клиенту. Так вы получите займ на лучших условиях для вас с расчетом максимальной суммы, срока и процентов выплаты кредита. При утверждении кредита приходит уведомление в виде письменного подтверждения - pre-approval letter. Его нужно будет подавать вместе с заявкой на покупку жилища.