Оренда та продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що змінилося з часів введення воєнного стану

Від початку повномасштабного військового вторгнення окупаційних російських військ в Україну в лютому 2022 року, ринок землі сільськогосподарського призначення значно змінився, вирішували питання продовольчої безпеки країни на той момент, безпеку інформації, екстрену підтримку економіки. 

Однак через деякий час ситуація вирівнялася, і багато механізмів повернулися у своє первісне правове і функціональне русло. Які зміни відбулися в період з введення воєнного стану в країні в цій галузі, давайте розглянемо детальніше. 

Якщо вас цікавлять пропозиції з продажу земельних ділянок через публічні аукціони, або ж вам важлива тема оренди землі, то відповідні актуальні пропозиції ви можете знайти у нас на сайті. 

Перші кроки уряду у сфері ринку землі з початку війни

З моменту початку повномасштабного вторгнення роботу Державного земельного кадастру та держреєстру прав на нерухоме майно було призупинено для забезпечення інформаційної безпеки. Це фактично зупинило будь-які операції із землею.

Щоб розв'язати цю проблему, законодавці запровадили спеціальні правила обігу земель в умовах воєнного стану, спрямовані на забезпечення продовольчої безпеки та продовження обробки сільськогосподарських земель. Зокрема, було вжито таких заходів:

• автоматичне продовження договорів оренди сільськогосподарських земель без участі та погодження сторін;
• спрощений порядок передачі земель в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року без державної реєстрації речового права;
• заборона на проведення торгів щодо сільськогосподарських земель.

З часом такі заходи втратили свою актуальність. Державні реєстри відновили роботу і виникла необхідність повернення до звичайних методів регулювання земельних відносин. Закон №2698-IX, ухвалений у жовтні 2022 року, скасував більшість обмежень та відновив передвоєнні норми обігу сільськогосподарської землі.

З набранням чинності цього закону автоматичне продовження договорів оренди було скасовано, земельні аукціони знову проводяться щодо ділянок усіх категорій, а особливі процедури передання земель в оренду можуть бути застосовані лише в разі повторного зупинення роботи Державного земельного кадастру.

Таким чином, можна відзначити оперативну реакцію влади на поточні події - своєчасне призупинення реєстрів сприяло інформаційній безпеці, введення нових правил допомогло уникнути продовольчої кризи, а скасування початкових військових обмежень дозволило поступово відновити функціонування земельного ринку.

Що змінилося з початку 2024 року?

З настанням 2024 року юридичні особи, які зареєстровані за законодавством України та не підпадають під обмеження на придбання сільськогосподарських земель, отримали право набувати у власність до 10 тисяч га. Для фізичних осіб - громадян України, ліміт загальної площі земельних ділянок, які вони можуть набувати, збільшено зі 100 га до 10 тисяч гектар. Для іноземних юридичних осіб, іноземців та осіб без громадянства доступ до ринку сільськогосподарської землі залишається закритим до проведення референдуму в країні з цього питання.

З початку року до ринку долучилися юридичні особи, що активізувало його, адже до цього моменту купити сільгоспземлі юридичні особи не могли, їх не допускали до електронних аукціонів у Прозорро.Продажі. Цього року ситуація змінилася, що штовхнуло ринок землі до розвитку. 

Чи всі юридичні особи з українською реєстрацією можуть брати участь в аукціонах з продажу/оренди сільськогосподарських земель?

Варто уточнити, що не всі юридичні особи, зареєстровані в Україні, зможуть брати участь у земельних аукціонах. Заборона на доступ до ринку сільськогосподарських земель поширюється на юридичні особи, якщо серед їхніх учасників або кінцевих бенефіціарів - власників є особи:

• громадяни рф або учасники терористичних організацій;
• іноземних держав;
• чия кінцева бенефіціарна власність не може бути встановлена;
• зареєстровані в офшорних зонах, включених до переліку офшорних зон;
• щодо яких застосовано санкції;
• які перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених до списку Міжнародної групи з протидії відмиванню брудних грошей (FATF).

Будь-який учасник аукціонів торгівлі або оренди землею перевіряється електронною системою, він проходить процедуру верифікації. У результаті якої виноситься рішення про допуск, або навпаки не допуск до торгів. Також додатково замовник перевірятиме на дані обмеження переможця аукціону - ту компанію, яка виграє. 

Особливості оренди сільськогосподарської землі державної власності

Активізувався і ринок оренди землі сільськогосподарського призначення. Для його ефективнішої роботи Фонд державного майна України створив проєкт "Земельний банк", щоб ділянки землі цього типу ефективно та повною мірою використовувалися в нашій країні. Представники земельного комітету проводять узгодження щодо проведення аукціонів оренди землі в системі електронних аукціонів Prozorro.Sale.

Тут важливо зазначити, що продаж сільськогосподарських ділянок землі державної власності заборонено, їх можна тільки здавати в оренду. І проведені заходи оптимізують умови для потенційних орендарів, залучаючи їх до торгів. При цьому зберігається головний принцип, реальна ціна оренди конкретної ділянки визначатиметься в чесній конкурентній боротьбі під час проведення аукціону.