Аренда и продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения, что изменилось со времен введения военного положения

С начала полномасштабного военного вторжения оккупационных российских войск в Украину в феврале 2022 года, рынок земли сельскохозяйственного назначения значительно изменился, решались вопросы продовольственной безопасности страны на тот момент, безопасность информации, экстренное поддержание экономики. 

Однако спустя время ситуация выровнялась и многие механизмы вернулись в свое первоначальное правовое и функциональное русло. Какие изменения произошли в период с введения военного положения в стране в этой отрасли, давайте рассмотрим подробней. 

Если вам интересны предложения по продаже земельных участков через публичные аукционы, или же вам важна тема аренды земли, то соответствующие актуальные предложения вы можете найти у нас на сайте. 

Первые шаги правительства в сфере рынка земли с начала войны

С момента начала полномасштабного вторжения работа Государственного земельного кадастра и госреестра прав на недвижимое имущество была приостановлена для обеспечения информационной безопасности. Это фактически остановило любые операции с землей.

Чтобы решить эту проблему, законодатели ввели специальные правила оборота земель в условиях военного положения, направленные на обеспечение продовольственной безопасности и продолжение обработки сельскохозяйственных земель. В частности, были приняты следующие меры:

• автоматическое продление договоров аренды сельскохозяйственных земель без участия и согласования сторон;
• упрощенный порядок передачи земель в аренду для ведения товарного сельскохозяйственного производства на срок до одного года без государственной регистрации вещного права;
• запрет на проведение торгов по сельскохозяйственным землям.

Со временем такие меры утратили свою актуальность. Государственные реестры возобновили работу и возникла необходимость возвращения к обычным методам регулирования земельных отношений. Закон №2698-IX, принятый в октябре 2022 года, отменил большинство ограничений и восстановил предвоенные нормы оборота сельскохозяйственной земли.

С вступлением в силу этого закона автоматическое продление договоров аренды было отменено, земельные аукционы снова проводятся по участкам всех категорий, а особые процедуры передачи земель в аренду могут быть применены только в случае повторной остановки работы Государственного земельного кадастра.

Таким образом, можно отметить оперативную реакцию властей на текущие события - своевременная приостановка реестров, способствовала информационной безопасности, введение новых правил помогло избежать продовольственного кризиса, а отмена первоначальных военных ограничений позволила постепенно восстановить функционирование земельного рынка.

Что изменилось с начала 2024 года?

С наступлением 2024 года юридические лица, зарегистрированные по законодательству Украины и не подпадающие под ограничения на приобретение сельскохозяйственных земель, получили право приобретать в собственность до 10 тысяч га. Для физических лиц - граждан Украины, лимит общей площади земельных участков, которые они могут приобретать, увеличен со 100 га до 10 тысяч гектар. Для иностранных юридических лиц, иностранцев и лиц без гражданства доступ к рынку сельскохозяйственной земли остается закрытым до проведения референдума в стране по этому вопросу.

С начала года к рынку присоединились юридические лица, что активизировало его, ведь до этого момента купить сельхоз земли юридические лица не могли, они не допускались к электронным аукционам в Прозорро.Продажи. В текущем году ситуация поменялась, что толкнуло рынок земли к развитию. 

Все ли юридические лица с украинской регистрацией могут участвовать в аукционах по продаже/аренде сельскохозяйственных земель?

Стоит уточнить, что не все юридические лица, зарегистрированные в Украине, смогут участвовать в земельных аукционах. Запрет на доступ к рынку сельскохозяйственных земель распространяется на юридические лица, если среди их участников или конечных бенефициаров - владельцев имеются лица:

• граждане рф или участники террористических организаций;
• иностранных государств;
• чья конечная бенефициарная собственность не может быть установлена;
• зарегистрированные в офшорных зонах, включенных в перечень офшорных зон;
• в отношении которых применены санкции;
• находящиеся под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных в список Международной группы по противодействию отмыванию грязных денег (FATF).

Любой участник аукционов торговли или аренды землей проверяется электронной системой, он проходит процедуру верификации. В результате которой выносится решение о допуске, или наоборот не допуске к торгам. Также дополнительно заказчик будет проверять на данные ограничения победителя аукциона – ту компанию, которая выиграет. 

Особенности аренды сельскохозяйственной земли государственной собственности

Активизировался и рынок аренды земли сельскохозяйственного назначения. Для его более эффективной работы Фонд государственного имущества Украины создал проект «Земельный банк», чтобы участки земли данного типа эффективно и в полной мере использовались в нашей стране. Представители земельного комитета проводят согласования по проведению аукционов аренды земли в системе электронных аукционов Prozorro.Sale.

Здесь важно отметить, что продажа сельскохозяйственных участков земли государственной собственности запрещена, их можно только сдавать в аренду. И проводимые мероприятия оптимизируют условия для потенциальных арендаторов, привлекая их к торгам. При этом сохраняется главный принцип, реальная цена аренды конкретного участка будет определяться в честной конкурентной борьбе во время проведения аукциона.